Depuis pas mal de temps, je vous parle d’éléments essentiels pour bien investir dans l’immobilier. Je ne vous dévoile pas encore tous « mes secrets » car sinon le blog n’aurait plus de saveur à court terme.
Bien investir dans l’immobilier, c’est bien analyser le produit et les composantes qui l’entourent. Et parmi ces composantes, il existe les charges de copropriété. Je suis le premier à vous dire, si vos souvenirs sont bons, que je n’achète que dans des petits immeubles. Je n’ai jamais investi dans une copropriété qui fait plus de 3 étages. Je n’ai pas envie de me retrouver avec des charges de copropriété élevés qui s’élèvent par exemple à plus de 100 euros par mois. Votre rendement brut, initialement intéressant, n’est le plus au final quand il faut le transformer en net. Les charges de copropriété, comme d’autres facteurs, sont des plaies pour votre rendement. Ne jamais l’oublier. Une analyse rigoureuse est conseillée avant d’acheter et de vous engager pendant 20 ans.
Récemment, j’ai du payer les charges de copropriété d’un immeuble de Bordeaux:
Si vous cliquez sur le document, vous observez que je ne paie que 68€ de charges pour trois mois soit 22€ mensuellement. Et encore, le plus gros de mes charges provient des honoraires du syndic. Dans d’autres immeubles, je n’ai qu’un syndic bénévole. Alors imaginez le peu de charges que je paie pour mes autres investissements!
Bien évidemment, l’électricité du studio est à la charge du locataire et ne fait pas partie des charges de copropriété.
Alors convaincu d’acheter dans une petite copropriété?
PS: je parle de charges qui peuvent affecter le taux de rentabilité donc pour une stratégie de long terme. Si l’opération est un achat-revente pour réaliser une substantielle plus value, la taille de l’immeuble est là, bien évidemment, pas importante.
Je m' appelle Jérome Fournier, j' ai 32 ans et je suis un investisseur dans l' âme.
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7 février 2011 at 9 h 38 min
Salut,
Je suis entièrement d’accord avec toi mais le mieux serait de posséder tout l’immeuble pour se passer du syndic.
7 février 2011 at 11 h 03 min
Bonjour,
merci pour cet article intéressant, ainsi que pour l’exemple donné !
Petite question : certes on paye beaucoup moins de charges dans un petit immeuble, mais est ce que :
1- De petites charges témoignent d’un entretien moyen qui peut à terme engendrer de grosses dépenses (rénovations, etc)
2- Les petits immeubles peuvent avoir moins d’attractivité? (perso je préfére un immeuble moyen de 5/6 étages qu’un petit immeuble de 2 étages)
merci !
7 février 2011 at 15 h 23 min
1- Honnêtement non. Pour l’instant je touche du bois.
2- C’est un calcul à faire. Entre 200€ de charges d’un immeuble de qualité donc un loyer supérieur ou un loyer inférieur mais peu de charges, mon choix est vite fait. Nous serons plus gagnant sur le long terme avec de faibles charges.
7 février 2011 at 11 h 46 min
Les immeubles de 2 étages n’ont pas souvent d’ascenseur et si vous regardez c’est une grosses dépenses dans les charges.
Dans le Sud Ouest, de plus en plus de résidences possèdent une piscine, des espaces verts, un portail sécurisé, etc.., qui nécessitent beaucoup d’entretiens donc de charges plus importantes.
7 février 2011 at 21 h 51 min
Hello Jérôme, je rejoins également ton avis et celui de Riche Idée, l’idéal serait de posséder l’ensemble de l’immeuble, cela te simplifierait grandement la vie
9 février 2011 at 15 h 32 min
Je rejoints totalement ta position quant au choix de la propriété pour éviter les charges élevées. En région parisienne, les charges des grands immeubles coûtent souvent très chères et de nombreux petits propriétaires font comme toi et se dirigent vers les petites propriétés.
Cependant, il est important de faire attention à ses voisins. Une connaissance vient de se faire avoir dans un immeuble de 2 étages composé de 4 copropriétaires. L’un d’eux se sert de l’électricité des parties communes à usage personnel…
9 février 2011 at 15 h 32 min
Je rejoints totalement ta position quant au choix de la propriété pour éviter les charges élevées. En région parisienne, les charges des grands immeubles coûtent souvent très chères et de nombreux petits propriétaires font comme toi et se dirigent vers les petites propriétés.
Cependant, il est important de faire attention à ses voisins. Une connaissance vient de se faire avoir dans un immeuble de 2 étages composé de 4 copropriétaires. L’un d’eux se sert de l’électricité des parties communes à usage personnel…
9 février 2011 at 17 h 05 min
A partir de combien d’étage le fait de ne pas disposer d’ascenseur peut-être un énorme frein à la location…ou revente.
Bien souvent c’est lui qui plombe les frais de copro. Alors si on peut s’en passer.
9 février 2011 at 19 h 02 min
Il y a aussi les frais de gardiennage qui prennent une grosse part dans le budget général…
10 février 2011 at 21 h 50 min
@attaquerapide: A partir du 3e étage sans ascenseur, le bien est plus difficile à louer ou vendre. Pour un studio (car étudiant) cela passe plus facilement que d’autres types de biens. Les + de 40 ans ne prendront pas ces biens! C’est important de le savoir qu’on se prive d’une bonne partie des prétendants.
28 février 2011 at 22 h 00 min
Concernant la répartition des charges locatives entre le propriétaire et le locataire, et selon tes expériences … y a-t-il un pourcentage applicable en général pour chacun d’entre eux (par ex : 80% sont au final payées par le locataire et 20% par le propriétaire) ou est-ce variable selon la copropriété ?
J’en profite pour te dire que ton blog est très intéressant … tes retour d’expérience sont très appréciables.
1 mars 2011 at 15 h 38 min
@edith: Merci
La question est difficile à répondre. Il existe de nombreuses charges mais le propriétaire en pait plus, cela est sur. Mais les charges sont soit récupérables sur les locataires ou sur les revenus locatifs (impôts). Il est important de le savoir mais je compte détailler ceci dans un autre article.
2 juin 2011 at 18 h 46 min
bjr, je suis en train de visiter un appart dans un petit immeuble ancien en RDC. l’agent immo me dit qu’il n’y a pas de charge… est-ce possible ?
2 juin 2011 at 19 h 03 min
@gauc: Il doit bien y avoir une assurance de l’immeuble et de l’électricité dans les parties communes. Si c’est le cas (et heureusement!) les charges sont là. L’agent veut peut être dire qu’il n’y a pas de charges car il existe 1 seul propriétaire (donc pas de copro). Il joue sur les mots alors car tu devras en payer ensuite.
2 juin 2011 at 19 h 11 min
merci pour cette réponse rapide.
je le vois demain, je vais lui demander de refaire une visite avec l’actuel proprio… et làa il y aura un autre son de cloche je pense.
13 juin 2011 at 13 h 15 min
pas de charges, impossible.
attention les agents immo mentent volontairement et quasi-systématiquement sur les charges de copro pour ne pas effrayer les acheteurs!
demandez le relevé de charges des anciens propriétaires ou applez le Syndic de l’immeuble.
13 juin 2011 at 13 h 13 min
En effet les charges, même dans une copropriété « moyenne », peuvent vite réduire presque à néant la rentabilité locative…
@Edith: répartition des charges locatives entre le propriétaire et le locataire = les agences immo appliquent 75/25 (75 payées par le locataire).
Le tout étant ré-ajusté / régularisé en fin d’année lors de l’apurement des charges du compte de chaque copropriétaire.
26 août 2011 at 20 h 26 min
Bonjour tout le monde! toutes ces charges est-ce possible de les déduire des revenus fonciers si on opte pour le regime réel?
27 août 2011 at 15 h 04 min
Une chose est sur pour un investissement immobilier collectif il faut privilégié le syndic bénévole.
2 avril 2012 at 20 h 49 min
Bonjour,
j’ai le projet de visiter un appartement au 3eme étage dans un immeuble ancien sans ascenseur. Seul propriétaire supplémentaire, un commerce actuellement en vente. Donc nous sommes 2 eventuels proprio dans cet immeuble. L’agence m’informe qu’il n’y a pas de frais de copropriété car le commerce n’entretient pas les parties communes, « il s’en fout », c’est « assez difficile ». Je n’en sais pas plus actuellement mais y a t’il obligatoirement l’existence d’un syndic entre 2 proprio, y’a t’il forcement des parties communes donc des charges communes pour les 2 proprio à se répartir (electricités, entretien cage d’escalier …?), si changement de commerce donc de proprio que peut il arriver ? Tout cela me semble étrange qu’il n’y ait pas un cadre au niveau des charges et je suis vraiment novice dans l’achat immobilier. Merci pour vos conseils.