Quand j’ai commencé fin 2004 dans l’investissement locatif, je ne connaissais rien à ce monde. Je n’étais pas capable de remplir un contrat de location ou un état des lieux, de chercher, sélectionner ou gérer des locataires. Bien évidemment, pour me rassurer et assurer mes arrières, j’ai dépensé en agence immobilière et assurance loyer impayé. Pour un loyer de 530€, j’avais dépensé 265€ pour l’agence qui ne devait que trouver un locataire et remplir quelques papiers!!! Vous vous doutez que désormais, je fais ça tout seul même si ça demande un peu de temps. En plus, dans ces 265 euros annuels, l’agence ne gérait même pas le bien!! J’avais eu un souci avec un locataire qui sous louait l’appartement et la réponse de l’agence à l’époque « Vous n’avez pas le contrat adapté, c’est à vous de résoudre ce problème! ». Cette réponse a été l’élément déclencheur de la fin de ma relation avec les agences immobilières. Et puis, elles peuvent sélectionner, elles aussi, des locataires à problèmes….la preuve!
Le contrat terminé avec l’agence, je me décidais quand même de garder l’assurance loyer impayé. On peut prendre l’un sans l’autre. Voici le contrat de l’époque avec la société SOLLY AZAR:
Les frais (si vous avez une bonne vue) s’élevaient à 241 euros annuels et, je le répète, sans passer par une agence. J’avais pris la formule la moins chère qui comprenait:
Garantie des loyers pendant 30 mois.
Indemnités jusqu’à 2 300 euros par mois.
Frais de contentieux pris en charge sans limitation (relatifs au non paiement).
Garantie des détériorations immobilières incluant une perte pécuniaire pour non-location pendant les travaux pris en charge.
Protection juridique en cas de litige dans le cadre du bail (sauf non paiement et détériorations).
Par contre, le locataire doit remplir des conditions de solvabilité rigoureuses (même trop) pour qu’un bailleur puisse souscrire à cette assurance loyer impayé. Il est à noter et c’est important que les frais sont déductibles de vos impôts.
Je n’ai jamais eu besoin de recourir à l’assurance et tant mieux. Depuis 2007, j’ai résilié le contrat. Je prends des risques sans doute mais je n’ai eu aucun incident de paiement (quelques retards parfois). Je prends des locataires qui ne rempliraient pas les conditions normales (CDD, < 3 fois le loyer,…) et je m’en sors plutôt bien. Mon choix est stratégique et me permet d’optimiser les rendements de mes différents investissements locatifs. De plus, vous avez des garanties de l’état comme anciennement locapass ou GRL désormais pour vous rassurer. Mais ces garanties ne vous couvrent pas sur toute la durée de votre bail….
Quand j’atteindrai l’indépendance financière, je reprendrai une assurance loyer impayé pour bien assurer mes arrières. Je la prendrai uniquement sur mes deux gros loyers de 530 et 580€. Je minimiserai ainsi le risque d’une trop grande variance de mes revenus et pourrait dormir tranquille!