Une stratégie immobilière: acheter des produits immobiliers de petite surface

Certains investisseurs sont spécialisés dans cette niche immobilière. Car oui, il existe plusieurs niches dans l’immobilier. Ces investisseurs n’achètent pas des studios mais des chambres de bonne ou studettes. La différence? Une chambre ou studette n’auront pas une surface supérieure à 12 m2 contrairement à des studios classiques qui peuvent atteindre 30m2.

Une stratégie immobilière: acheter des produits immobiliers de petite surfaceIl n’y a pas longtemps, j’ai failli acheter une chambre dans le centre de Bordeaux. Le marchand de biens vendait T1 + chambre, 90 000 euros négociés à 85 000 euros. L’affaire a capoté devant le notaire en raison de la chambre.

1- La chambre était louée à un monsieur de 81 ans, car oui, l’âge est important.  Ce vieux monsieur était sous la loi de 1948 et son loyer était, si mes souvenirs sont bons, de 90 euros. Pour plus d’infos sur cette loi, voir cet article en cliquant sur ce lien: http://www.capitalstory.fr/une-strategie-immobiliere-acheter-des-biens-sous-la-loi-de-1948/. Ce petit loyer ne m’inquiétait pas outre mesure car la plus value à terme était intéressante. La plus value éventuelle compensait largement cette perte de loyer.

2- Qui dit chambre dit toute petite surface. Et dans cette chambre, il n’y avait pas de salle de bains, de douche. Il existait un WC sur le palier qui faisait partie des communs, je l’apprendrai plus tard. Pas terrible! Dans la chambre, il n’existait qu’un point d’eau: un évier. Les services sociaux étaient venus en amont de la vente pour signifier la légalité de l’appartement. Tous ces éléments me refroidissaient, surtout avec l’âge du vieux monsieur, car il est vite arrivé dans un cas comme cela, en cas de malheur, d’être considéré comme marchand de sommeil. J’avais prévu après l’achat de rendre un peu plus digne cette chambre avec notamment une douche.

3- La chambre était officiellement en vente pour une surface de plus de 9m2. Surprise, devant mon notaire, la surface n’était plus que de 8,78m2. La surface cubique étant supérieure à 20m3, le logement était, encore une fois,dans la légalité. Devant ce manque de clarté initial et donc d’honnêteté, car c’est durant le sous seing que j’apprends que les WC appartiennent à la copropriété, je décide de mettre fin à cette transaction.

Qu’en penser?

– Mon expérience n’est pas à généraliser sur ces petits produits. Je suis tombé sur un cas complexe et humain du reste, qui peut arriver à d’autres investisseurs. Si la chambre avait été vide, peut être aurais-je été plus loin mais avec ce vieux monsieur et dans ces conditions que je jugeai personnellement insalubre, je n’ai pas été plus loin. J’avais pris du reste une de mes notaires chouchous qui m’a conseillé, elle aussi, de ne pas donner suite. Et oui, un notaire peut perdre 30 minutes de son temps pour ne pas faciliter à tout prix une transaction. Merci encore à elle!

– Une chambre de bonne a un prix de départ inférieur à tous les produits d’immobilier physique comme les garages du reste. Cependant, si le prix est plus faible, le prix au m2 est supérieur.

– Une chambre de bonne risque de s’adresser à une population en proie à des difficultés financières ou sociales. Paris est un contre argument puisqu’un peut retrouver des cadres dans les chambres de bonne. Mais dans d’autres grandes villes, rien n’est moins sur! De plus, l’achat de ce type de produits ne doit concerner que les grandes métropoles. Évitez à tout prix les villes moyennes.

– Acheter donc une studette ou chambre de bonne peut être une bonne option si celles-ci proviennent d’une division. Vous aurez acheter en amont un lot pour le diviser en deux produits. Plus-value et rentabilité ne peuvent qu’être meilleurs.

Il est si facile de faire rêver les gens sur l’immobilier. On claquerait des doigts en effectuant un simple achat-revente pour devenir riche? Voici ma petite expérience personnelle sur cette chambre pour signifier que des connaissances dans l’immobilier sont essentiels. Sinon, entourez vous de professionnels comme un notaire.

Pour voir d’autres stratégies immobilières:

http://www.capitalstory.fr/une-strategie-immobiliere-investir-dans-des-quartiers-en-voie-de-developpement/

http://www.capitalstory.fr/une-strategie-immobiliere-investir-dans-un-immeuble-de-rapport/

http://www.capitalstory.fr/une-strategie-immobiliere-acheter-des-biens-sous-la-loi-de-1948/