Après avoir interviewé sur le sujet de l’immobilier des professionnels comme Olivier SEBAN ou Élise FRANCK (cliquez ici et là pour revoir ces deux interviews), j’ai souhaité avoir un témoignage d’un « monsieur tout le monde » pas connu du grand public. Guillaume investit dans l’immobilier alors qu’il travaille à côté. Voici son ressenti en tant qu’investisseur immobilier:
Peux-tu te présenter et nous détailler ton patrimoine immobilier ?
Bonjour Jérôme, pour me présenter je me nomme Guillaume, je suis fonctionnaire depuis 9 ans, j’ai 32 ans, pacsé sans enfants et suis comme toi originaire de Bordeaux.
Pour ce qui est de mon parc locatif voici mes chiffres :
Je détiens en nom propre 2 studios sur Bordeaux centre ville achetés en 2005 respectivement 45 000€ et 50 000€ et 1 place de parking. Mes loyers sont (hc) de 380 X 2 plus 60€ de parking soit un total mensuel de 820€ pour un crédit de 660€. Fin des crédits dans 13 ans. Estimation actuelle 75 000€ chacun et 10 000€ de parking.
En commun avec ma compagne 1 maison sur L’agglomération bordelaise (Eysines pour ceux qui connaissent) de 80 m2 et 650m2 de jardin achetée dans un triste état il y a 3 ans et refaite entièrement extérieur comme intérieur en un an et demi. Achetée en 2008 à 175 000€ et estimée ce jour entre 240 000 et 250 000€. Louée ce jour 1050€ pour un crédit de 1100€.
En fait nous avons habité cette maison pendant 2 ans et suite à une promotion de ma conjointe nous avons dû quitter Bordeaux pour nous installer sur Bergerac en septembre dernier où nous sommes à notre tour locataires.
Comme nous pensons rester environ 2 ans sur Bergerac nous avons préféré louer notre RP et devenir locataires à notre tour, le marché de l’immobilier étant en crise ici, je ne souhaitais prendre aucun risque à acheter quoi que ce soit et de toute façon dans une durée si courte l’investissement ne vaut pas le coup. C’est pour cette raison que le taux de rentabilité n’est pas au rdv, mais à 50€ prêt le loyer couvre le crédit et rembourse le capital… Revente prévue d’ici 3 ans…
Depuis j’ai fait acheter à ma conjointe en juin 2011 pour 42 000€ un studio que j’ai entièrement refait à neuf au niveau des facs de Bordeaux Talence (Eurofac). Loué 370€ hc pour un crédit de 18 ans de 280€ mensuel. Estimation actuelle après travaux 65 000€.
Enfin j’ai aussi une SCI familiale d’un immeuble de 4 T2 acheté en septembre 2011 pour 300 000€ , lui aussi sur Bordeaux et chose importante sans aucun travaux à réaliser, l’ensemble ayant été rénové ces 4 dernières années. Loués 2250€ pour un crédit amortissable capé sur 25 ans de 1740€ mensuel.
Je précise que les studios sont loués meublés et chose importante, que je suis bricoleur et bien accompagné par mon père et beau père j’ai pu rénover tous nos biens sans faire appel à une entreprise extérieure. Pour information une rénovation complète de studio me revient à 2000€ meubles compris.
Je gère tous mes biens, soit 9 au total, en direct et sans GRL, car je prends beaucoup de précautions lors du choix des locataires, mais ne suis pas à l’abri d’un pépin…
Peux tu nous parler de tes premiers pas dans l’immobilier ?….
En fait ce sont mes parents, père militaire et mère enseignante, qui m’ont mis le pied à l’étrier, ayant eux-mêmes plusieurs locations sur Bordeaux. J’ai dû attendre ma titularisation pour me lancer, les banques refusant un crédit avec un statut de stagiaire.
Je gagnais 1600€ de fixe sans les primes et j’avais l’avantage de loger gratuitement chez mes parents ce qui m’a permis de mettre assez ce côté pour payer les frais de notaire et les travaux à venir.
En 2005 et plein boom immobilier je me suis donc lancé et réalisé mes 2 premiers achats juste dans l’optique d’améliorer mes revenus à l’approche de la retraite et sans réelle ambition immobilière, ma motivation d’investisseur est arrivée bien après.
Mis à part mon salaire je n’ai pas d’autre complément de revenus, je suis partis sans beaucoup d’argent sur mon compte et n’ai pas bénéficié d’héritage ou aide extérieure (mis à part la main d’œuvre merci papa…)
Pour toi comment définis tu un bon investissement immobilier ?
Un bon investissement est un investissement réfléchi, surtout pas de coup de tête, et avec l’aide d’une bonne calculatrice…
Comme tu le dis si bien, en premier lieu la localité est PRIMORDIALE ! Tous mes logements sont des petites surfaces (hormis la maison) et se situent dans des zones où la demande locative (majoritairement étudiante) est énorme, pour preuve je n’ai jamais eu de vacances locatives. Ma dernière annonce avec photos passée sur un site gratuit en août m’a apporté dans la journée 150 appels (je ne suis pas marseillais) à tel point que j’ai dû couper mon portable et laisser une annonce avec l’adresse et l’heure de la visite.
Résultat quelques 40 personnes devant la porte et une location un moins d’une heure…
Ensuite je dirais que le taux de rentabilité est capital (pour ma part ils sont tous entre 8 et 11% en brut et que obligatoirement le crédit doit être inférieur au loyer perçu et qu’au minimum à la fin de l’année une fois toutes les taxes payées, l’opération doit être blanche. Dégager du cash flow est primordial car une tuile financière (réparations, travaux imprévus) peut vite arriver.
L’autofinancement est IMPÉRATIF.
En 3ème lieu et dans le cas d’une copropriété le tantième est important pour un logement car il peut, pour la même surface et suivant la copropriété, varier énormément.
Dans mon cas je privilégie les petites copropriétés sans ascenseur avec des petits tantièmes. Pour explication avec en exemple un de mes studios, le tantième étant de 90/ 10 000ème , dans la cas de lourds travaux de 10 000€ je ne payerai que 90€.
Je choisis toujours si possible des biens avec travaux dans l’optique d’une plus value si revente il doit y avoir, mais surtout pour faire baisser le prix.
Et pour finir, à chaque achat je me pose la même question : « Si je cherchais à me loger en location, serais-je prêt à y habiter ? » Réponse obligatoire car comment louer mon bien à quelqu’un si mon propre logement me reboute ???
Penses-tu qu’il est possible de réaliser des bonnes affaires? Peux-tu donner aux lecteurs de capital story une astuce que tu pratiques dans l’immobilier?
Je ne suis qu’un petit investisseur et n’ai pas de réseau professionnel autour de moi, mais je pense qu’à notre niveau il est possible de faire quelques affaires mais à condition de passer du temps à fouiner et être prêt à sauter sur l’occasion, d’où l’importance de bien avoir ficelé son projet avec son banquier au préalable. Le marché étant super tendu en ce moment il serait idiot de passer à côté d’une bonne affaire pour un budget mal préparé.
Ma dernière bonne affaire est un studio de 15 m2 plus 2m2 de balcon à côté des facs pour 45 000€ négocié avec l’agence à 42 000€ en juin dernier. On en trouve dans la même résidence entre 55000€ et 60000€.
Depuis j’y ai fait des travaux et loué 370€ hc, soit une rentabilité brute de 10.5%.
J’ai de la chance d’avoir beaucoup de temps libre ce qui est indispensable pour faire des affaires et des travaux, le maître mot étant la réactivité.
Dans ce cas présent, l’annonce d’une agence qui était fermée le samedi est parue le vendredi soir sur le net et pour avoir toutes mes chances, j’ai fait le pied de grue devant l’agence le lundi matin avant l’ouverture. Résultat ouverture à 9h00, visite dans la foulée et signature du sous-seing à 11h…
Autre exemple, en début d’année après un budget ficelé avec mon banquier, j’avais trouvé un studio de 14m2 pour 45 000€ et encore une fois le 1er à visiter. Affaire conclue avec le vendeur pressé mais prêt refusé ! Et comme je partais en déplacement pro d’un mois je n’ai pas pu chercher un autre organisme. On ne peut pas gagner à tous les coups !!!
Sinon j’ai quand même quelques astuces que je peux faire profiter…
Dans le cas d’une vente via une agence, il ne faut pas oublier que celle-ci prend une marge assez considérable et qui a de quoi plomber la rentabilité. Ma solution ? La court-circuiter… Je sais ça ne fait pas plaisir aux agences, mais quand il s’agit d’économies…
Quand un annonce me tape dans l’œil, j’appelle donc l’agence et lui demande des renseignements sur le nom du quartier, des commerces et voire de la rue. Une fois les infos en poche et munis des photos en ligne, qui bien souvent ont un cliché de la façade, je pars à la recherche du graal.
Il me suffit de passer du temps dans le quartier ou la rue, de frapper aux portes et de passer quelques appels. Bien souvent, je dirai 2 fois sur 3, j’arrive à remonter jusqu’au propriétaire et de lui faire une proposition.
Autre astuce que j’ai pratiqué dans le but d’augmenter la rentabilité, trouver un bien avec une place de parking sécurisée et la louer indépendamment du logement. Résultat : 60€/ mois soit 720€ année.
Et une fois le bien trouvé et le compromis signé, il est super important dans le cas où il n’y a pas de location, de s’entendre avec le vendeur pour commencer les travaux avant la signature de l’acte définitif. On peut facilement gagner 2 mois , ce qui est énorme !!!!!
Dans tous mes achats j’ai appliqué cette astuce et m’a permis de louer par 2 fois le jour de la signature chez le notaire. L’économie est réelle car sans cela on peut y laisser entre 1 et 2 loyers.
Mais je dirai que le plus important dans tout cela est de louer un bien super tendance, bien équipé et très moderne. La déco est super importante et permet de louer bien au-dessus des prix pratiqués !
Pour preuve voici quelques unes de mes réalisations en photo…
Tu a crée une SCI avec ton frère. Cela serait très intéressant pour les lecteurs de connaitre toutes les démarches que tu as du effectuer.
Long et périlleux est le chemin…
Avant de me lancer dans quoique ce soit j’ai pris rdv avec le notaire familial afin de lui exposer mon projet et lui poser quelques questions.Rassuré je me suis donc tourné vers plusieurs banquiers pour une simulation et là bonne nouvelle j’avais un budget max de 400 000€ !!!!!!!!!
Je précise au passage que mon frère de 28ans n’a pas un gros salaire et est propriétaire de sa maison.
Petit hic, aucunes d’elles ne m’accordait de prêt pour les frais de notaire et hors de question pour moi de payer entre 20 000€ et 25 000€…. Déception de courte durée car je me suis tourné vers un courtier qui m’a garanti avoir un organisme qui accepterait le prêt total. Sur ce je me suis lancé et créé ma SCI soumise à l’IR avec mon frère et moi-même pour 98% des parts, laissant 2% à mes parents, ce qui nous permettait une meilleur assise financière devant les banques et en cas de décès de leur part, de ne pas payer trop de frais de succession. Une fois les documents reçus et enregistrés, les visites ont pu commencer…
Je n’ai pas visité beaucoup d’immeubles car je trie beaucoup avant d’appeler et encore plus après l’appel. La rentabilité et l’emplacement étant mes maîtres mots. Finalement au bout de 4 mois, j’ai trouvé un immeuble sur Bordeaux composé de 4 T2 avec du terrain au prix de 335 000€ et négocié à 300 000€ pour 2200€ de revenus locatifs, Soit un rentabilité brute de quasi 9%.
J’ai eu de la chance de trouver des vendeurs pressés car ils avaient déjà eu 2 acquéreurs mais dont les prêts avaient été refusés. Donc signature du sous-seing et début du montage de prêt… Déjà que pour un prêt classique c’est compliqué, alors à 4 vous n’imaginez même pas !!!!!!!!!
Toujours un document manquant, un exemplaire à remplir et retourner, des coups de fils, des déplacements chez le banquier…. Bref le parcours du combattant mais qui vaut largement le coup au final, car 9 mois après le montage de la SCI j’ai ENFIN MON IMMEUBLE !!!!!!!!!!!!
Comment se passe ta relation avec les banques? Pas de problème de taux d’endettement, ni de souci pour financer tes biens?
Très bien ! Tant que ne leur dépose plus de demande de crédit immobilier…
Avec ce dernier achat je suis arrivé au point où je ne peux plus rien acheter pour l’instant. Je ne connais pas mon taux d’endettement car le calcul varie beaucoup suivant les banques et de toute façon ça ne m’empêche pas de vivre.
Je compte attendre quelques années avant de me relancer, comme me l’a conseillé mon courtier, et j’ai déjà hâte….
De toute façon mon objectif est de vendre mon ancienne RP et d’en racheter une d’ici 3 ans, et ne prendrai pas le risque de racheter quelque chose maintenant pour me voir refuser le futur prêt de ma RP.
Quels conseils donnerais-tu à un jeune qui voudrait se lancer?
De ne pas attendre et de n’écouter que les conseils objectifs et pas les vieilles rengaines habituelles du style « tes locataires ne vont pas payer, ils vont tout casser, propriétaire ça coûte cher…. » Dans la vie il faut oser se lancer et prendre des risques si l’on veut s’élever. Mais ces types de risques sont limités et calculés et permettent des rentrées d’argent conséquent.
De tous mes investissements j’ai eu de grosses réflexions, doutes, et même peur au début de l’aventure, ce qui sont des choses normales ! La peur fait partie de l’investissement mais je répète que dans le cas du locatif bien étudié, le risque n’est pas élevé. N’attendez pas lancez vous, mais surtout pas n’importe comment et le plus tôt possible.
Bon investissement à tous !