Se créer une épargne de précaution avant tout investissement immobilier

Courant 2004, lors d’un rendez-vous chez mon banquier, j’avais eu le plaisir d’échanger avec le directeur de l’agence. Je ne sais plus pour quelle raison il était venu, mais notre conversation m’a marquée à vie.

Se créer une épargne de précaution avant tout investissement immobilierSur le point de me lancer dans le monde de l’investissement locatif, ce directeur d’agence me mettait en garde par rapport à certains risques. Il avait pris un exemple d’un couple d’investisseurs qui, malgré la propriété de plusieurs biens locatifs, croulait sous les dettes désormais. Par des dépenses imprévues et couteuses, ce couple ne pouvait plus rembourser tous les crédits immobiliers selon ses dires. Au fil de notre discussion, j’ai senti une condescendance à mon égard quitte à me faire changer d’avis. Etais-je jeune? Etais-je habillé en short et maillot de foot (je sais ce n’est pas bien)? Etais-je trop ambitieux pour lui? … Je ne sais pas. J’ai connu des banquiers d’un niveau très bas qui ne connaissent rien dans l’investissement immobilier ou boursier. Ils n’étaient bons qu’à placer leurs produits. Je me doute que certains directeurs de banque sont à ce niveau …

En sortant de la banque, je me suis dit « quel c..! » Je le pense toujours et pourtant, il n’avait pas tord sur un sujet: il faut prévoir des moments difficiles où toute une spirale négative peut s’enclencher. Je viens de connaître ceci en trois semaines.

Coup sur coup, je pourrai même dire coût sur coût, deux cumulus et un chauffe-eau ont laché. Pour un des cumulus, le plombier n’est pas arrivé à ses fins et il a fallut appeler un électricien puis de nouveau le plombier. Enfin, pour un autre appartement, un locataire m’a signalé des problèmes d’humidité et demander la mise en place d’un appareil pour lutter contre ce problème. J’ai accepté car le couple a un enfant, ils sont toujours à l’heure pour le loyer et j’ai de bonnes relations avec eux.

Mais tout ceci pour dire, que j’en ai eu pour plus de 2000 euros de dépenses. Et pendant ce temps, je me devais de trouver deux nouveaux locataires avec le risque de vacance possible donc d’un ou de deux loyers en moins possibles. Alors oui, il est essentiel pour un investisseur de posséder une épargne de précaution. Si je n’avais pu faire le nécessaire, des conflits se seraient obligatoirement cristallisés. Intervenir rapidement permet d’acheter une paix sociale et d’être encore plus exigeant sur la bonne tenue de l’appartement ou le règlement du loyer dans des délais impartis.

Ces dépenses, même si elles sont contrariantes sur le moment, je les relativise. Il existe l’argument cité dans le paragraphe précédent mais aussi la possibilité de faire baisser le bénéfice foncier si vous êtes en 2044 (déclaration pas année) ou de valoriser le bien pour une vente ou location prochaine.

J’ai toujours une épargne de précaution conséquente car, comme dit, le montant peut vite être inflationniste (plusieurs produits). Un investisseur immobilier se doit d’en avoir une quitte à ne pas investir. Là où le directeur de banque avait raison c’est que l’effet de levier du crédit a ses limites. Sans cash flow généré à côté, vous devez rester prudents et patienter. Rome ne s’est pas fait en un jour.