Quand je me suis mis à chercher mon premier produit immobilier, j’étais bien jeune et candide à l’époque. Dans un monde de requins, si vous êtes un petit poisson, il est certain que vous n’arriverez pas à vos fins.
Candide car j’ai fait l’erreur de jeunesse que beaucoup de jeunes font dans l’approche immobilière. En effet, je visais trop gros et j’étais trop ambitieux à mes débuts. Je ne comprenais pas pourquoi mon banquier me disait non à un projet d’acquisition d’immeuble. Je lui démontrai par A + B que l’autofinancement locatif pouvait se réaliser mais un achat à plus de 200 000 euros était injouable. Pourquoi? le fameux taux d’endettement à 33% que j’ai pu déjouer un an plus tard …
Têtu mais réceptif de ces informations, j’ai dès lors visé un ensemble de deux appartements dans un immeuble. J’aurais pu me contenter d’un petit studio pour commencer. C’est vrai. Cependant, avec un ensemble de lots, il est plus facile d’obtenir un rendement de qualité et surtout d’obtenir du cash flow tout en recevant un loyer à côté.
Mes premières recherches ont été décevantes. J’ai visité des produits de qualité à des prix intéressants mais malheureusement déjà vendus. Car oui, la frustration fait partie intégrante de la fonction d’investisseurs. Tous les agents immobiliers ou investisseurs vous le diront. Cependant, mon côté positif ressortait à l’époque. Comme je débutais, on était en 2004, ces recherches et donc visites me familiariser avec les produits, les emplacements, les prix, les surfaces et les bonnes questions à poser. Car en visitant à plusieurs, j’entendais des questions que je n’aurais pas pensé poser à l’époque. Quid de l’état de la toiture par exemple. Je n’aurai pas penser aussi visiter l’état de la copropriété au 3e étage alors que le bien visé était au 1er.
Un vendredi de l’été 2004, la chance me sourit enfin et je vais d’ailleurs la saisir. Une passante dans le centre de bordeaux me demande un itinéraire. Au fil de la discussion, j’apprends que cette dame est agent immobilier. Je lui demande si elle n’a pas de biens à vendre pour investisseur. Incroyable, elle vient de rentrer une maison composé de deux appartements et elle commence les visites ce lundi à 09h30. Elle me dit donc de venir à 09H45. Vu mes dernières expériences, je lui ai demandé si il était possible de visiter à 09H15 pour raison personnelle. Elle accepte.
Ce lundi, je visite la maison en premier et décide de l’acquérir sans négocier. Je signe une promesse d’achat dans la foulée et le processus fut lancé. Plus tard, j’ai appris que les visiteurs de 09H30 étaient des parents d’un ancien locataire et avaient voulu acheter la maison. Pour info, la maison était en vente à 118 000 euros et les deux appartements se louaient et se louent toujours 550 et 590 euros.
Un premier investissement immobilier est délicat et il sera rarissime que votre première visite se transforme en premier achat. Tous les échecs que vous connaîtrez, doivent être utilisés pour parfaire vos futures approches. Personnellement, il me faut en moyenne 6 mois pour trouver le produit qui me correspond. Patience et réactivité sont donc les maitre mots de mon premier investissement immobilier.
Pour ceux qui ont déjà investi dans l’immobilier, un retour serait intéressant sur votre premier investissement.