Voici une question récurrente qui va faire débat! Mais attention je vous la pose dans le marché immobilier actuel. Pour vous, est il toujours préférable de devenir propriétaire ou d’être locataire?
L’argument de base et implacable pour tout propriétaire est qu’un locataire « jette l’argent par les fenêtres ». Je grossis le trait volontairement mais il est vrai qu’un locataire finance le crédit de son bailleur. Je n’ai jamais été locataire car je n’ai jamais voulu « perdre » d’argent. Un propriétaire ne l’est véritablement qu’au terme de son crédit. Pendant tout ce temps, c’est l’organisme préteur qui se frotte les mains grâce aux intérêts qu’il touche et grâce aux frais bancaires payés en amont.
Maintenant, l’autre argument que je mettrai sur la table, quelque soit le marché immobilier, concerne l’anticipation de la retraite. Avoir un loyer à payer alors que l’on touche dans la plupart des cas une retraite de misère est suicidaire. Personnellement, à taux plein dans ma profession de fonctionnaire territorial, la retraite s’élève à 1300€. Mais je précise à taux plein. Imaginez si vous avez encore un loyer à payer de 600€ ou plus.
Alors oui, je conseille d’être propriétaire si on en a la possibilité, bien évidemment. Car il n’est pas évident, vu la conjoncture économique, d’accéder à la propriété. La précision est importante.
Maintenant ceux qui choisissent d’être locataire en ayant une stratégie d’investissement à côté, l’analyse est tout autre. En effet, pourquoi pas être locataire d’un côté et bailleur de l’autre?, locataire et entrepreneur avec des revenus conséquents?, ….. Dans ces cas de figure, je dis pourquoi pas? Il y a au moins une analyse du marché immobilier et une stratégie à côté. Par contre, je ne comprendrai pas de ne pas acheter quand les prix baisseront. Car les prix vont baisser, cela est une certitude, mais aucune personne censée ne peut avancer une date. Depuis 2006, j’entends que les prix vont commencer à décroitre. Et pourtant ….
Alors louer, quand on a les moyens d’acheter, est-elle une erreur? Une réponse globale est difficile à fournir car tout dépend de la stratégie de chacun, de ses finances, de sa situation familiale,…
Pour information, plus de 40% des français sont locataires. Si j’ai des lecteurs de capital story qui ont choisi d’être locataire, j’attends les commentaires avec plaisir ci dessous.
Je m' appelle Jérome Fournier, j' ai 32 ans et je suis un investisseur dans l' âme.
Pour en savoir plus, retrouvez-moi dans 
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17 janvier 2011 at 8 h 14 min
Question éternelle….Je pense que l’on ne va jamais assez loin dans l’analyse de ce choix à faire pour sa résidence principale et que l’on oublie plusieurs facteurs. IL faut bien faire le tri en posant tout sur la table :
- si vous trouvez un bien un peu en dessous du marché.La situation est bien différente selon où vous habitez (région parisienne ou province)
- le coût total du crédit…
- dont les frais de notaire…si vous revendez votre bien tous les 5 ans sans grosse PV, les FN sont douloureux…
- on a tous en tête l’évolution récente importante des prix immo en France, cela va-t-il durer sans cesse?
- les taxes (pas de foncière quand location)
- l’entretien du bien
- si l’on a une stratégie d’investissement, comme l’évoque Jérôme. En étant locataire, on doit nécessairement investir son épargne (placements financiers)
Il faut faire tous les calculs mais il ne faut pas négliger l’aspect le plus important qui est d’ordre psychologique. Pour certaines personnes, c’est une nécessité que d’être propriétaire, c’est aussi un choix de vie.
17 janvier 2011 at 12 h 59 min
Concernant l’évolution des prix en France (et plus particulièrement en IDF où on est déjà proche du délire), j’attends de voir ce qui va se passer cette année avec les taux.
S’ils remontent et que le marché reste à des prix élevés, la question de l’achat ne se posera même plus pour pas mal de monde.
Sinon je partage ton analyse. Ce n’est pas un choix facile qui nécessite d’aller plus loin dans les questions à se poser que de regarder l’état de ses finances.
17 janvier 2011 at 9 h 32 min
Moi je suis locataire et par choix ! Je m’explique en quelques lignes :
- Je ne suis pas encore totalement stable géographiquement, je ne veux donc pas me fixer pour le monde. Or, aujourd’hui, acheter un bien pour y rester moins de 5 ans avant de le revendre c’est perdre plus d’argent pour me loger par rapport à une location (l’espoir de forte plue-value qui compenserait les frais de notaire, les taxes foncières and co se fait de moins en moins possible)
- J’achèterai quand je pourrais avoir un bien qui correspond à mon choix de vie pour au moins les 10 à 15 prochaines années (sauf accident de vie qu’on ne peu jamais prévoir).
- Dans ma région, les prix baissent régulièrement depuis 2 ans, en parallèle mon apport grossi et mes revenus également, donc plus le temps passe et plus je me rapproche de la somme dont j’ai besoin pour acheter un bien que je veux (et pas un bien par défaut limité par le prix)
J’ai réalisé une discussion de plus d’une demi-heure sur le sujet avec Michael du blog d’esprit-riche.com, je me permets de donner le lien pour ceux qui veulent l’écouter : http://www.immobilier-danger.com/Achat-ou-location-de-son-logement-272.html
Je vous conseille notamment le simulateur d’asi77 qui vous permettra de faire des simulations assez complètes : http://asi77.free.fr/
22 janvier 2011 at 20 h 41 min
Voilà un avis bien éclairé… moi qui était parti pour lâcher une phrase du genre « les locataires sont des fous », mais tes raisons sont tout-à-fait louable.
Personnellement, j’ai loué dès que j’ai commencé à travailler. Un petit appartement de 50m² loué à un ami à 300€/mois. Vu que l’ami en question est coiffeur et que le salon est au rez-de-chaussée, je n’avais quasiment pas besoin de chauffer et il prenait les factures d’eau à sa charge.
Puis j’ai acheté une maison, dans le but de pouvoir permettre à la famille de s’agrandir et j’en suis très content mais en faisant les calculs, ma maison avec les intérêts du crédit, les frais mensuels, annuels, l’entretien du bien, le chauffage,… Je paie beaucoup plus que pour l’appartement.
Le seul hic est que les loyers sont sujets aux fluctuations du marché, ce qui n’est pas le cas d’un prêt à taux fixe et qu’on est si bien chez soi.
17 janvier 2011 at 9 h 51 min
Je partage l’avis d’Etienne sur cette « question éternelle »
Si la différence loyer/mensualité est épargnée et réinvestie, le choix de la location a du sens. Sinon, c’est du gâchis !
Il ne faut pas oublier non plus que certains ménages ne peuvent pas du tout acheter, tout simplement parce que l’effort financier est trop important pour eux. Et dans ce cas, la question ne se pose même pas.
Par contre, si les prix reviennent vers un niveau plus normal par rapport au revenu des ménages (cf. Jacques Friggit), dans ce cas il redeviendra très vite bien plus intéressant d’acheter que de louer, puisque les mensualités seront égales au loyer ou presque.
Hors-sujet : il y a un petit souci dans le titre de la page. Il y a un | après « Louer ou acheter? »
18 janvier 2011 at 14 h 56 min
Pour le | c’est parce que normalement le nom du blog devrait apparaître derrière.
17 janvier 2011 at 11 h 12 min
Effectivement, il s’agit d’une question assez complexe et je me suis toujours dit quelle est l’utilité de louer, autant acheter avec un minimum de moyens. En fait, comme tu l’as dit, c’est variable en fonction de la situation de nombreuses personnes. Certains envisagent de rester seulement une à deux années dans une ville, à ce moment là, ils préfèreront louer plutôt qu’acheter pour éviter les frais, procédures, perte de temps de recherche etc…
17 janvier 2011 at 18 h 42 min
Je rejoins également ton point de vue, je pense que la location ne peut être favorable que lorsque l’on souhaite rester que pour une durée déterminée relativement courte à un endroit. Sinon je suis entièrement d’accord avec toi, je ne comprend pas quelqu’un qui vit au même endroit toute sa vie et qui ne fait que louer, c’est une perte d’argent inutile.
18 janvier 2011 at 15 h 06 min
Ca c’est clair. Je connais des retraités qui regrettent amèrement de ne pas avoir acheté de logement, car maintenant c’est trop tard. Il n’ont plus les moyens de contracter un prêt, donc ils sont condamnés à payer un loyer jusqu’à la fin de leurs jours…
17 janvier 2011 at 19 h 23 min
Je me pose toujours la question et pourtant j’ai fais de nombreux calculs et j’ai lu beaucoup de choses !
Maintenant c’est vrai que les crédits sont actuellement très bas et vont bientôt remonter. Et puis c’est sur que d’être proprio offre quand même pas mal de liberté !
18 janvier 2011 at 7 h 03 min
Une liberté toute relative quand même, puisque tu t’engages sur de très nombreuses années à être locataire de ta banque.
Bien entendu, tu peux revendre ou louer si tu souhaites bouger, mais ça peut se révéler difficile voire impossible selon les situations !
19 avril 2011 at 14 h 39 min
Bonjour Mathieu, cela me surprends lorsque tu dis que d’être proprio offre une liberté ! nous sommes propriétaire depuis 14 ans, nous avons fait les travaux de A à Z dans cette maison, une grande fierté oui, mais beaucoup de sacrifice, de temps passé à rénover, exit les WE en famille, les vacances dans le sud (par exemple !), le resto ou le ciné, c’est une liberté ? je dirai plutôt qu’a la longue c’est une contrainte, un poids qu’il faut assumer aux jours le jours. Mon mari me dit souvent, je finis un côté il faut que je recommence un autre ! Nous en sommes à un point où on se demande si on a fait le bon choix !
17 janvier 2011 at 23 h 37 min
Au delà de l’aspect financier, ce qui me pousse aujourd’hui à être locataire, c’est tout simplement que je peux quitter mon appartement pratiquement du jour au lendemain. J’ai besoin de me sentir mobile. Le fait de posséder un appartement à rembourser sur X années, c’est un « poids » supplémentaire dans la décision de changer de ville/pays, que je prendrais un jour ou l’autre.
Par contre oui, louer un appartement et à côté préparer sa retraite en faisant de l’investissement locatif, c’est quelque chose auquel je pense de plus en plus sérieusement.
18 janvier 2011 at 11 h 56 min
Pour moi, être propriétaire, c’est se « mettre des chaînes autour du cou ». Surtout dans certains cas où on peut louer son logement en dessous du marché.
Mon logement est une location de type « 1% logement » et je loue 30% en dessous du marché. Si je voulais être propriétaire EN VOULANT GARDER LA MEME QUALITE DE VIE, il m’en couterait le double par mois et il faudrait que j’ajoute à cela : frais de notaires, réparations, entretiens, taxe foncière, ….
Aujourd’hui je suis libre de partir quand je veux, aller à l’étranger sans aucun risque de faire une moins-value immobilière, et j’investis toutes ces économies qui me permet de me constituer un patrimoine relativement liquide et qui génère des cash flows. Ceci sans devoir rien sans devoir rien à personne… ou à une banque ! Alors qu’être propriétaire de son logement ne rapporte aucun revenu, il coûte même. Et il nous asservi le salarié à ne prendre aucun risque : il y a les traites du logement à payer !
A chacun de voir, certains se sentent en sécurité par le fait d’acheter leur logement. Je crois qu’il est plus intéressant de développer ses revenus alternatifs (autres que salaires) pour devenir un locataire qui sera par la suite très recherché par LES PROPRIETAIRES !
19 janvier 2011 at 13 h 37 min
@franck: Tu as une stratégie derrière et c’est ce qui fait la force de ton choix. Surtout si tu loues en dessous du prix du marché locatif.
Être bailleur et ainsi diversifier tes sources de revenus ne te tente pas?
18 janvier 2011 at 15 h 03 min
Moi aussi je me suis toujours dit que jamais je ne jetterais de l’argent par les fenêtres, que je ne louerais pas, et que je ne prendrais pas de prêt non plus (les intérêts reviennent à louer finalement…) !
Mais je me suis bien vite rendu compte que si on veut un logement rapidement, et surtout si on est encore étudiant, ma vision idéaliste ne tenait pas du tout. Il faut bien passer par une phase où on paie quelqu’un pour se loger, que ce soit un propriétaire (location) ou une banque (prêt).
Ce qui a dirigé mon choix vers la location, c’est que je travaillais pas encore au moment de la recherche du logement. Les prix des appartements semblaient trop élevés en 2007, je cherchais un T3. J’ai trouvé l’appartement idéal (surtout du fait de sa position géographique)… mais je ne veux pas l’acheter. Je ne veux pas m’endetter pour cet appartement.
Pour acheter un logement, j’attends d’avoir besoin de plus de place (enfants…) et à ce moment-là je chercherai plutôt une maison pour y habiter longtemps.
19 janvier 2011 at 12 h 51 min
1997 : Louer un appartement nous faisait quelques peu « suer » à l’époque (eh oui loger gratuitement dans l’appartement de papa maman, au bord de la plage à ce moment là !). Lorsque nous avons déniché chez le notaire cette petite maison (2 petites pièces de 14m², à l’étage 2 chambres, en appentis, une sdb, un WC, un cellier + un garage de 16m²) avec son terrain de 920 m², tout ça pour le prix de 9000 euros (frais de notaire inclus). Maison inhabitée depuis plus de 15ans. Je ne vous cache pas l’état (le même état que les apparts d’Elyse Franck), plus d’un estreparti en courant !
Mais après vérification auprès des professionnels la maison était saine. Donc nous avons retroussé nos manches et 6 mois plus tard, et 9000 euros de travaux nous aménagions. Au bout du compte nous avons déboursé 30 000 euros entre l’achat et la rénovation totale de la maison. Le notaire avait estimé son prix de revente à l’époque à 100 000 euros. Nous avons décidé de l’agrandir : 60000 euros de travaux pour une superficie totale de 135m².
2 ans plus tard nous avons eu l’opportunité de dénicher une nouvelle fois un terrain, 15 euros le m² (alors que les prix du marché étaient de 60/80 euros m²). Donc voilà sur un coup de tête en 2007 nous avons mis en vente notre maison : plus value 127 000 euros
Tout ça pour vous dire, qu’entre louer et acheter, nous ne nous sommes pas posés de question, cela nous coûtait plus cher de louer et au bout du compte une belle plus value. Peut être la chance d’être là au bon moment à chaque fois.
J’en profite en passant, pour dire à Jérôme que j’adore son blog, cela m’a permis de découvrir que « jouer » avec l’immobilier était monnaie courante (car nous passons un peu pour des huluberlus auprès de nos potes)
24 janvier 2011 at 17 h 15 min
9000 € une maison avec 920m2 de terrain…? Il n’y a pas un zero qui manque quelque part…?
19 janvier 2011 at 13 h 44 min
@Nathalie: j’ai eu la même psychologie que toi.
Bravo pour tes investissements. Tu as osé et réussi de bonnes affaires même en 2007. Il est clair que quand on en parle à notre entourage ils sont assez surpris.
19 janvier 2011 at 16 h 51 min
Salut !
Perso ça dépend vraiment de la situation.
Comme une autre personne, j’ai la chance de louer un 2 pièces dans un quartier très recherché de Paris pour seulement 40% le prix du marché et tout ça sans payer de taxe d’habitation.
Autant dire que la question d’acheter ne se pose absolument pas.
Pour le même prix je devrais m’exiler en banlieue et payer taxe foncière, notaire, intérêts sans compter la qualité de vie moindre à mon sens.
Pire encore, dans Paris ca serait le double de mon loyer actuel pour une surface deux fois moindre en admettant que j’obtienne le prêt.
Du coup je préfère placer mes billes ailleurs : Epargne de précaution, assurance vie, achat locatif.
Et puis j’arrive à concevoir le fait d’être lié financièrement par un crédit à une banque, mais pas géographiquement à un logement alors tant que je peux, je profite
22 janvier 2011 at 11 h 37 min
Je pense que c’est aussi fonction de la vie perso de chacun.
Si tu es stable, plutôt d’un naturel pépère et tendance fourmi tu as intérêt à acheter le plus tôt possible, même petit, pour ensuite au fil des achats-revente s’agrandir.
Maintenant, les instables chroniques n’ayant pas un objectif à moyen terme risquent de laisser leur chemise dans des transactions non planifiées ou à contre-courant du marché.
Mais dans tous les cas au final je pense que l’on a intérêt à être propriétaire au moins de sa résidence principale avant la fin de sa carrière professionnelle, ce qui offre quand même une certaine sécurité.
23 janvier 2011 at 3 h 04 min
Même en étant proprio, on est mobile. Mon objectif: acheter rapidement un studio neuf dans un centre-ville la ou j’aurai du boulot, et pour éviter les FN, le mettre en location et louer dans une autre ville si je déménage. Ca vous semble déconnant?
Idem pour un tour du monde: le mettre en location avant de partir…
23 janvier 2011 at 9 h 29 min
Etre ou ne pas Etre, là est la question. Louer ou acheter c’est pareil… si ce n’est qu’il y a quelques calculs à faire. En outre je pense que acheter c’est aussi un état d’esprit et la réponse à une situation personnelle.
4 février 2011 at 15 h 33 min
Je suis en région parisienne et je suis locataire…mais pas que par choix. Je n’ai pas les moyens d’acheter l’appartement que je loue et en plus je n’ai aucun apport. Je profite pour me lancer dans des « à côté » (activité rémunératrice en plus de mon travail, bourse..) et pense à développer l’investissement locatif sur des parkings qui sont plus accessibles (et pourtant je gagne bien ma vie!!)
5 février 2011 at 15 h 30 min
Louer sa résidence, c’est aussi garder sa capacité d’endettement pour pouvoir investir plus tard.
Je pense qu’il est préférable d’acheter d’abord un ou plusieurs appartements ou une maisons pour les mettre par la suite en location et en tentant bien évidemment de dégager un surplus par rapport au remboursement du crédit, de façon à ce que l’achat de la résidence principal soit couvert par ces « surplus ».
Après c’est surement un peu long à se mettre en place et aussi un peu risqué, mais je pense que ça en vaut le coup.
Ça dépend aussi de l’âge que l’on a, personnellement à 23 ans je loue un appartement acheter par mon père donc oui je paye un loyer mais je financement en même le remboursement d’un bien qui me reviendra plus tard.
13 février 2011 at 22 h 52 min
@ Comparateur photo :
Non non, pas oublié de 0, c’était bien 50 000 F en 1997 !! C’est ce que je disais même pas le prix d’un terrain.
D’ailleurs je viens de trouver la même affaire à 2010 pour l’un de mes amis. Etre toujours en mode « veille » sur le marché immobilier permet de dénicher d’excellentes affaires.
Nathalie
15 février 2011 at 10 h 26 min
Locataire par choix :
Nous souhaitons habiter dans le centre de Paris pour des raisons de praticité (proximité du travail) et de qualité de vie (proche des commerces, cinémas, loisirs, etc.). Notre situation peut changer à court / moyen terme aussi bien au niveau familial (enfants ?) que professionnel (envie de travailler à l’étranger).
Avec les dernières hausses de prix, acheter un bien équivalent nous coûterait plus de 30 ans de loyer alors qu’il est certain que l’on y restera pas plus de 5-6 ans. De plus, nous avons une gestion rigoureuse de notre épargne qui permet d’augmenter notre capital. Nous n’avons donc aucune raison d’acheter si ce n’est pour risquer de déménager pour moins bien et une perspective incertaine.
13 juin 2011 at 18 h 38 min
Hello,
Je suis exactement dans le cas de ce forum, merci Jerome pour permettre de débattre ici.
Mon dilemme est le suivant :
Nous louons avec ma femme et ma fille de 2 ans, un super appart de 74m2 sur Paris pour 1071€ toutes charges comprises (eaux chaudes, chauffage compris).
On est très bien dans cet appart, mais, 1071€/mois, c’est 12852€/an « jeter par la fenêtre .. » vous savez le fameux maxime de la location.
D’où la décision d’agir !
En tant que primo accédant, nous pouvons bénéficier de 100000€ de prêt à taux zéro en achetant un 3 pièce dans le neuf.
Nous avons donc repérer un appartement de 60,8m2 avec une place de parking dans un programme neuf à Créteil à 272000€.
Après des simulations ( avec le crédit complémentaire de la banque: 150000, t le PTZ+ : 100000 et un apport de 15000, ~5000 frais de notaires), on se trouve à payer des mensualités de 1600€ charges comprises pendant 20 ans !
Ma femme n’étant pas trop pour quitter Paris (elle bosse dans le quartier ou nous habitons …), j’ai fait appelle à un conseiller en patrimoine, qui malheureusement est très intéressé car vendant des investissement en loi Censi-Bouvard …
J’ai donc commencé à faire un tableau comparatif .
A savoir :
1. Rester à Paris avec un loyer de 1070€/mois et investir les 500 ~ 600 ( différence par rapport à l’achat à Créteil) dans un immo type Censier et bénéficier de réductions d’impôts ( on en paye dans les 3000€/an) et peut-être une partie dans une assurance vie ou quelque autre support …
2. Arrêter la location et acheter dans cet appart à Créteil …
Notre objectif étant de savoir de quel capital on va disposer dans l’un ou l’autre cas d’ici à 5 ans, 10 ans …
Je dois impérativement finir le tableau pour que l’on se décide d’ici la fin de la semaine si non, je renoncerais à l’appart de Créteil pour lequel, j’ai pu négocier 3.8% !
Alors, j’espère avoir frappé à la bonne porte et tous les avis sont les bienvenus.
Merci
19 juin 2011 at 20 h 28 min
Mo, j’ai développé un programme sous Excel pour calculer tout ça. tes éléments me donnent :
1071 € de loyer mais 1455 € de mensualités, si tu supposes que le bien ne se valorise pas (prudent) tu es au point mort (ie ton capital si tu achètes sera supérieur à ton capital en tant que locataire au bout de 3 ans).
Envoies moi tes coordonnées en messagerie privé. Demandes au modérateur du site de te donner mon adresse mail. Je pourrais t’envoyer ce fichier ou te conseiller.
21 novembre 2011 at 23 h 56 min
Voici un point de vue nettement en faveur de la location (en tout cas pour les années à venir) :
http://h16free.com/2011/11/09/2482-immobilier-cherie-j%e2%80%99ai-retreci-notre-avenir