L’immobilier locatif et sa fiscalité

Je vais entamer une série d’articles assez complexe sur la fiscalité du locatif. L’immobilier a cette qualité de pouvoir faire gagner beaucoup d’argent mais de pouvoir aussi en faire économiser beaucoup. Nous verrons cela dans d’autres articles. Tout d’abord, abordons les bases.

Deux régimes fiscaux existent:

– La fiscalité de la location nue (non meublée) de biens immobiliers

– La fiscalité de la location meublée qui relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Un bailleur en nue  est imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il supporte également les contributions sociales au taux de 13,5% (voir http://www.capitalstory.fr/1020-euros-de-prelevements-sociaux-a-payer/ pour plus de détails).

Cependant, il n’est pas taxé sur la totalité des recettes locatives perçues: il est imposé sur la base de son résultat foncier c’est à dire de ses recettes diminuées d’un certain nombre de charges que je détaillerai dans un autre article.

Pour déterminer son résultat, un bailleur aura le choix entre deux régimes: le microfoncier et le régime réel. Le choix de l’un ou de l’autre se fera en fonction des revenus locatifs et de votre intérêt personnel.

– Pour les revenus inférieurs à 15 000 euros, le microfoncier s’applique, mais vous pouvez toutefois choisir le régime réel.

– Pour les revenus supérieurs à 15 000 euros, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement.

Pour information, le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Si vous le choisissez par la déclaration des revenus fonciers 2044 en 2012, vous devrez aussi l’appliquer en 2013 et 2014. Parfois, un expert comptable/fiscal est vivement conseillé pour connaître quel est le bon choix.