Les SCPI: Placement intéressant ou non

J’ai l’honneur de vous présenter un petit concept sympa. J’ai beaucoup apprécié un article de gilles du blog « le blog de la liberté » sur les SCPI. Je me suis dit qu’il était intéressant de faire un débat sur le dossier des SCPI avec gilles. Il a donc eu la lourde tache de répondre à cette question « Pourquoi préférer les SCPI à l’immobilier physique? » et moi celle de « Pourquoi préférer l’immobilier physique aux SCPI? ». Vous devrez choisir qui vous a le plus convaincu et pourquoi? Si vous ne choisissez pas gilles ou moi, ce n’est pas grave. L’important est de progresser tous ensemble sur un sujet d’investissement.

Pour information, gilles sait de quoi il parle puisqu’il détient des parts de SCPI et moi car je possède 8 appartements.

Petite présentation des SCPI: Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) a pour objet l’acquisition et la gestion de biens locatifs. Acheter des parts de SCPI vous permet ainsi d’investir dans l’immobilier à travers une société qui rassemble de nombreux épargnants. Il existe 3 types de SCPI:

– La SCPI de rendement: Comme son nom l’indique, vous percevez régulièrement une partie des loyers en fonction de votre mise de départ.

– La SCPI de valorisation: Avec cette SCPI, le but est de faire de la plus value.

– La SCPI de défiscalisation: Le but est de payer moins d’impôts.

Pourquoi préférer les SCPI à l’immobilier physique?

J’ai raté le coche de l’immobilier “physique” en 97/98 alors que je recherchais une petite surface sur Paris. J’avais visité à l’époque près du métro Avron (près de Nation) un petit deux pièces de 28m2 à 50000 euros. Cela aurait été mon premier investissement locatif … Vous connaissez la suite avec l’envolée des prix (sur Paris en particulier). Et aujourd’hui je suis locataire moi-même et je ne possède aucun appartement.

En 2009/2010 avec la baisse des taux, j’ai commencé à réfléchir à l’investissement dans la pierre mais vu les prix, inutile d’y penser en tout cas en Ile de France. L’immobilier physique il faut savoir gérer et il vaut mieux être près de ses biens. De plus les rendements après impôts et travaux tournent autour de 2/3 % en Ile de France … J’ai donc réfléchi à quel type de placement immobilier je pouvais faire à crédit en ayant un rendement acceptable. Bien entendu je voulais utiliser l’effet de levier du crédit pour financer en totalité mes achats sinon j’aurais acheté directement des sociétés foncières cotées en bourse.

Les SCPI sont apparus comme le choix à faire pour un tel investissement. Les SCPI sont des sociétés détenues par les associés qui possèdent des parts leur donnant droit aux loyers (versés trimestriellement) au prorata. Elles possèdent des parcs immobiliers composés de bureaux, murs de magasins, entrepôts, … C’est un placement qui était surtout à l’origine destiné aux retraités ayant besoin d’un complément de revenu et disposant d’un petit capital. Mais et c’est là le point intéressant, les SCPI c’est de l’immobilier et à ce titre on peut en acheter à crédit même en utilisant les droits à prêts du PEL et du CEL si on le souhaite.

Aujourd’hui le rendement des SCPI est largement supérieur à l’immobilier dans la majorité des cas (autour de 6%) et il n’y a rien à gérer, chose que j’affectionne particulièrement. Tout fonctionne tout seul et l’on reçoit les loyers tous les trimestres sur son compte chèque par virement (le rêve du propriétaire). Je les ai financé à 100% par l’emprunt mais on peut en acheter directement ou à crédit en mettant un apport.

Il faut aussi noter que vu la valeur des parts qui oscillent entre 200 et 400 euros, on peut en acheter pour un petit montant alors qu’acheter le moindre studio vous coûtera au moins 50000 euros, pas génial pour les petits investisseurs. De plus la diversification vers de l’immobilier professionnel est quasiment inaccessible à un particulier même un peu fortuné.

En conclusion je dirais que ceux qui veulent acheter de l’immobilier sans mettre des sommes trop importantes et étant totalement détaché des soucis de gestion peuvent se tourner vers les SCPI qui offre un bon rendement et reste moins risqué que l’immobilier classique.

Pourquoi préférer l’immobilier physique aux SCPI?

Je sais de suite que l’argument de base en faveur des SCPI est son faible coût d’entrée et sa gestion qui n’en est pas une puisque vous n’avez jamais affaire à un locataire. Il est vrai que ces arguments sont bons voire très bons.

1- Mais les SCPI sont soumis au fluctuation du marché immobilier. Un taux de rentabilité intéressant n’est pas annonciateur du même résultat les années suivantes. Vous êtes un actionnaire et vous pouvez aussi dégager de la moins value.

2- Le rendement moyen des SCPI en 2009 a été de 6,05% bruts. Dans l’immobilier physique et dans une grande ville comme Bordeaux, je trouve du rendement à plus de 7,5%. Et ce chiffre n’est qu’un minimum.

3- Les banques ont vite tendance à fournir leurs propres produits en SCPI qui sont peu intéressants (de 4 à 5%)

4- Les frais sont importants. Entre les frais d’entrée, de gestion et de sortie … De 2 à 8% pour chaque frais. La fluctuation est grande selon chaque produit.

5- L’effet de levier, cher à mon cœur, est applicable mais beaucoup plus limité. Rares sont les banques à prêter pour 100 000 euros sur une SCPI.

6- L’image sulfureuse des SCPI. Certaines, pas toutes je précises, ont un fonctionnement opaque. Comme toute société, il faut aller aux assemblées générales.

7- Investir en SCPI a sa part de risques. Comme dans l’immobilier physique, vous pouvez vous faire rouler.

8- Des personnalités comme l’un des plus gros marchands de biens de la région bordelaise (que j’ai interviewé) ou Olivier SEBAN n’en sont pas fans. Je pense qu’on peut suivre leurs conseils.

Je ne suis pas contre d’investir dans des SCPI. Ce que je voudrai faire remarquer, c’est qu’il existe plus de points négatifs qu’on ne pourrait croire.

Pour conclure, je voudrai poser cette question: un millionnaire est il devenu riche par des SCPI ou par de l’immobilier physique?

Pour de plus amples informations sur l’achat de SCPI à crédit vous pouvez consulter cet article de Gilles: Acheter des parts de SCPI à crédit.