Cette pratique concernerait 4 à 6% des transactions immobilières. Le dessous de table est un arrangement opaque entre l’acquéreur et le vendeur. Les deux intervenants se mettent d’accord pour déclarer un prix de vente inférieur au prix réellement convenu. Quelles sont les raisons qui amènent à cette pratique?
Avantages pour le vendeur
Le vendeur économise un certain montant sur la taxe sur la plus-value (32,5%). Bien évidemment, les biens concernés sont des résidences secondaires ou des biens destinés à la location. La résidence principale n’est toujours pas soumise à la taxe sur la plus-value.
Exemple: la transaction officieuse est de 120 000 euros. La transaction officielle est de 110 000 euros. Le dessous de table est donc de 10 000 euros. Imaginons que le vendeur détient son bien que depuis seulement 3 ans acheté 100 000 euros. Officiellement, il s’acquittera d’une taxe sur la plus-value de 3 250 euros. Officieusement et grâce au dessous de table, il économisera 3 250 euros supplémentaires!
Avantage pour l’acquéreur
La pratique permet de réduire le montant des frais de notaire (7% environ).
Exemple: Avec les même chiffres cités ci-dessus, 7% de 10 000 euros seront ainsi économisés par l’acheteur soit environ 700 euros.
Existe t’il des risques?
J’en comptabilise trois:
1- La fiabilité du vendeur est t’elle avérée? Le risque de manquement à la parole existe et le risque concret de perdre 10 000 euros dans mon exemple est bien présent.
2- Lors de toute vente immobilière, l’administration ou les collectivités locales peuvent exercer leur droit de préemption. En clair, elles se portent acquéreurs, en priorité sur l’acheteur initial, du bien immobilier au prix fixé par les parties. En cas de dessous de table, le prix sera donc celui qui a été déclaré, soit une perte parfois importante pour le vendeur.
3- Le plus important, cette pratique est illégale. Côté acheteur, le prix est réévalué par comparaison avec des biens similaires, les droits d’enregistrement sont redressés, assortis de 0,40% d’intérêt par mois de retard, et le tout est majoré de 40%. Le vendeur subit la même condamnation : les pénalités sont identiques, à ceci près qu’elles portent sur le montant de la plus-value escamotée.
Fred d'alter... (1)
Julien (1)
Karilly (1)
16 avril 2012 at 9 h 26 min
Merci Jérôme pour le retour, personnellement je n’ai jamais compris l’intérêt de faire ce type de magouille. Les montants de mes opérations sont autour de 50 000 euros donc l’effet est bien moindre.
L’acheteur est fortement pénalisé dans l’opération car aux yeux du notaire son prix de revient est en-dessous de ce qu’il a véritablement payé et s’il souhaite vendre il devra s’acquitter de l’impôt sur la plus-value concernant la part non déclaré. Soit dans ton exemple 3 250 euros d’impôts supplémentaires alors qu’il a bien payé son appartement 110 000 euros.
16 avril 2012 at 11 h 05 min
Je pense que quoiqu’il arrive, il est nécessaire de rester dans la légalité, ne serait-ce que pour se protéger avant ou après la transaction. Et comme le souligne Retaill, pourquoi prendre autant de risques si le résultat est si faible ?
16 avril 2012 at 12 h 10 min
C’est vraiment trop de risque pour pas grand chose. Certes les 3200€ sont toujours mieux dans notre poche, mais je n’imagine pas l’amende si l’administration le chope.
De plus comment règle-t-il le reste ? En liquide ? 10 000€, je pense qu’en cas de doute les inspecteurs trouveront vite ce retrait assez douteux.
16 avril 2012 at 13 h 16 min
Vous êtes bien naïfs, chers bloggueurs…
16 avril 2012 at 13 h 20 min
La vraie question, pour Jérôme, c’est :
Si tu évoques ce cas, c’est que tu as déjà été confronté, de près ou de loin, à ce « backchich »… Est-ce toi qui l’a proposé ? Ou t’a-t-on déjà proposé ce genre de procédé ?
Personnellement, même si je n’en ai jamais profité, je sais que certains agents immo, que je connais, font de cette pratique une habitude… Et on ne parle pas ici de 10 000 euros…
16 avril 2012 at 13 h 32 min
J’ai vu et entendu parler … Il est sur que les sommes peuvent être plus importantes …
16 avril 2012 at 13 h 20 min
Salut Jérome,
Je me doutais qu’il existait de telles pratiques mais je n’avais jamais eu d’informations sur celles-ci, merci cela peut profiter aux deux parties dans certains cas.
@Retaill and Co : sauf si l’acheteur qui veut ensuite revendre fait le même arrangement avec le prochain acquéreur de l’appartement
Encore faut-il tomber sur des personnes prêtent à jouer à ce petit jeu!
Bonne journée à vous,
Pierre-Antoine
16 avril 2012 at 14 h 06 min
Pour moi, aucun intérêt en tant qu’acheteur car on se fera croquer par la suite avec la taxe sur la plus-value qui sera plus élevée.
En tant que vendeur, l’intérêt est super difficile à cerner également. Il s’agit d’accepter une magouille de la part de quelqu’un (qu’on ne connait a priori pas) qui souhaite escroquer le fisc. Comme « compère » de confiance, on trouve mieux !
Par exemple, je vous donne la formule magique pour escroquer un vendeur :
Vous proposez un dessous de table de 100 000 sur un bien à 300 000.
Vous payez donc 100 000 au vendeur (par chèque) et vous faites rédiger un compromis de 200 000 (pour arriver au 300 000 de départ).
Lors de la vente, vous faites valoir votre chèque de 100 000 et vous n’êtes donc plus redevable que de 100 000. Le vendeur est coincé.
Bref, aucun intérêt de vendre (ou d’acheter) avec des dessous de table. Trop de risques.
16 avril 2012 at 14 h 12 min
Vincent, dans ce cas, il y a toujours un intermédiaire (l’AI), qui met la provision de côté. L’acheteur gagne quelques centaines (voire plus) d’euros en frais de notaire, et peut demander une ristourne à l’achat.
Le vendeur peut gagner quelques gros milliers d’euros…
Exemple : achat d’un appartement brestois à 50 KE. Travaux réalisés par tes soins avec un ami. Coût des travaux : 10 KE.
L’appartement, ainsi finalisé, peut être revendu 110 000 euros.
Le vendeur consent une légère baisse (105 KE), souhaite 60 KE déclarés, 45 KE de la main à la main… Je te laisse faire les calculs… Avant que tu te remettes au boulot. Car les travaux n’avancent pas très vite
16 avril 2012 at 14 h 37 min
Ah Dany, tu vois que je ne suis pas un expert en dessous de table
N’empêche, on n’a pas besoin de dessous de table pour faire de bonnes affaires.
Sinon, pour les travaux, ça a pris un grand coup et ça va continuer ces jours-ci. Je vais mettre à jour rapidement. Sur ce coup, je vais apprendre à poser des fenêtres ! Une grande première
Mais bref, en fait je suis déjà sur le prochain coup ! Un lot de 2 studios à 40% de leur valeur avec des travaux évidemment. Mais chut, c’est très bien engagé, mais pas encore signé.
16 avril 2012 at 23 h 37 min
Si tu fais un sale coup au vendeur j’espère que tu t’es bien renseigné sur lui avant.
Tu sais un accident est si vite arrivé…
16 avril 2012 at 17 h 02 min
Étant donné les sommes en jeu lors d’une transaction immobilière, c’est sur qu’avec un dessous de table il est possible que chacun fasse de belles économies. Mais avant de se lancer dans ce genre de « montage », chaque partie à intérêts de bien prendre conscience des risques encourus par rapport au gain potentiel et à se renseigner un minimum sur les autres parties… Difficile de venir se plaindre quand on s’est fait rouler avec ce genre de pratique.
16 avril 2012 at 23 h 40 min
L’avantage est bien maigre pour l’acheteur. C’est surtout le vendeur qui peut y gagner gros.
Personnellement je ne m’y risquerai pas. C’est un coup à mettre son doigt dans un engrenage qu’on ne maîtrise pas et qui aura vite fait de nous prendre tout le bras.
17 avril 2012 at 8 h 02 min
A mon avis, cette pratique est plus que répandue, et les gens qui l’utilisent ne se rendent pas compte des risques, par contre je pense qu’elle ne peut se faire que sur des petits montants (sauf à avoir chez soi des valises de billets ou des comptes aux iles cayman, mais alors c’est pas la même).
Bon, du coup, ça a une incidence directe sur les prix du marché, qui sont encore plus élevés que ce que l’on croit…
21 avril 2012 at 14 h 49 min
difficile d’avoir des stats effectivement ….
le plus souvent le notaire est dans le coup ( il se retire de la pièce pour pour allez faire un tour)
assez peu courante en matière d’immobilier traditionnel, elle est quasi obligatoire dans les ventes de bar ou brasserie ….
3 octobre 2012 at 23 h 54 min
Je vois un autre inconvénient pour l’acheteur :
En cas de revente c’est lui qui supportera un impôt plus important sur la plus-value. Et effet si il revend 150 000 € ayant déclaré avoir acheté 110 000 € il paiera son imposition sur une plus-value de 40 000 €. Si il était resté dans la légalité, avec un achat déclaré à 120 000 € son imposition sur la plus-value se fera sur la base de 30 000 €.
Donc fausse économie, sauf si il souhaite garder le bien longtemps de façon à être exonéré totalement. Depuis le 1er février 2012 il faut 30 ans pour une exonération totale !
4 octobre 2012 at 10 h 27 min
Sauf s’il revend de la même façon… Pas très honnête mais je sais que certains le font.