Cette pratique concernerait 4 à 6% des transactions immobilières. Le dessous de table est un arrangement opaque entre l’acquéreur et le vendeur. Les deux intervenants se mettent d’accord pour déclarer un prix de vente inférieur au prix réellement convenu. Quelles sont les raisons qui amènent à cette pratique?
Avantages pour le vendeur
Le vendeur économise un certain montant sur la taxe sur la plus-value (32,5%). Bien évidemment, les biens concernés sont des résidences secondaires ou des biens destinés à la location. La résidence principale n’est toujours pas soumise à la taxe sur la plus-value.
Exemple: la transaction officieuse est de 120 000 euros. La transaction officielle est de 110 000 euros. Le dessous de table est donc de 10 000 euros. Imaginons que le vendeur détient son bien que depuis seulement 3 ans acheté 100 000 euros. Officiellement, il s’acquittera d’une taxe sur la plus-value de 3 250 euros. Officieusement et grâce au dessous de table, il économisera 3 250 euros supplémentaires!
Avantage pour l’acquéreur
La pratique permet de réduire le montant des frais de notaire (7% environ).
Exemple: Avec les même chiffres cités ci-dessus, 7% de 10 000 euros seront ainsi économisés par l’acheteur soit environ 700 euros.
Existe t’il des risques?
J’en comptabilise trois:
1- La fiabilité du vendeur est t’elle avérée? Le risque de manquement à la parole existe et le risque concret de perdre 10 000 euros dans mon exemple est bien présent.
2- Lors de toute vente immobilière, l’administration ou les collectivités locales peuvent exercer leur droit de préemption. En clair, elles se portent acquéreurs, en priorité sur l’acheteur initial, du bien immobilier au prix fixé par les parties. En cas de dessous de table, le prix sera donc celui qui a été déclaré, soit une perte parfois importante pour le vendeur.
3- Le plus important, cette pratique est illégale. Côté acheteur, le prix est réévalué par comparaison avec des biens similaires, les droits d’enregistrement sont redressés, assortis de 0,40% d’intérêt par mois de retard, et le tout est majoré de 40%. Le vendeur subit la même condamnation : les pénalités sont identiques, à ceci près qu’elles portent sur le montant de la plus-value escamotée.