Dans cet article je vais parler d’investissement locatif ( locatif et même spéculatif) selon le type et la surface du bien. En effet, chaque bien a une spécificité bien précise selon sa surface. C’est parti pour une revue des types de logement:
Le studio ou T1: Ce type de bien est très prisé des investisseurs mais pas des gros investisseurs. Ce type de bien (avec une seule pièce) offre le meilleur rendement à la base. Le meilleur emplacement d’un studio se situe dans le centre ville des grandes villes ou dans les quartiers étudiants. La location est surtout destinée à un public d’étudiants ou de célibataires à revenus modérés. Un studio se louera plus difficilement au mois de janvier qu’au mois de septembre où l’offre est conséquente.
Le T2: Ce produit est aussi recherché par les petits investisseurs. Il s’adresse à une personne seule ou à un couple. L’emplacement est moins important que pour un studio (même si il est) et peut se louer facilement à n’importe quelle saison. Le rendement est inférieur en règle général.
Les T3 ou +: Ce sont des produits que les petits investisseurs privilégient beaucoup moins. Le rendement n’est pas du tout intéressant. Cependant, certains investisseurs s’y intéressent dans une optique de colocation. Par cette stratégie, le rendement devient viable.
Hors rendement de base, les investisseurs peuvent s’y intéresser dans une stratégie d’achat-revente. Comme la surface est conséquente, des divisions en deux lots sont possibles.
L’immeuble: La rolls royce des investisseurs et des gros investisseurs (marchand de biens entre autres) plus particulièrement. Quand je disais qu’un studio ne va pas intéresser un gros investisseur, c’est parce qu’il n’y trouvera pas beaucoup d’intérêt à y investir. Ses gains seraient minimes. Alors qu’avec un appartement de grande surface ou immeuble, il pourra les transformer en petites surfaces pour mieux les revendre ou louer.
Un petit investisseur comme moi n’a pas la concurrence qu’on pourrait croire. Personnellement, je fais « la guerre » avec les petits investisseurs. Les gros s’attaquent à des biens dont les prix ne sont pas accessibles à toutes les bourses.
Je précise que mon analyse est d’ordre générale. Vous pourriez trouver, tout comme moi, un certain nombre d’exemples qui contredirait mon argumentaire de base.
Je m' appelle Jérome Fournier, j' ai 32 ans et je suis un investisseur dans l' âme.
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14 janvier 2011 at 13 h 00 min
Très bon article, qui a l’avantage d’être clair et simple. Je rejoints totalement ton avis concernant la cible des investisseurs par rapport aux catégories des logements. Après il ne faut pas oublier qu’un gros investisseur s’il a une très bonne opportunité pour acheter un studio à un bon prix, il l’achètera probablement pour se faire une belle plus value.
15 janvier 2011 at 2 h 41 min
Ne pas oublier les scpi, de rendement… qui sont également des offres locatives et qui assurent un rendement plutôt intéressent !
15 janvier 2011 at 9 h 47 min
Jérôme, tu ne t’s jamais penché sur le locatif commercial en direct?
15 janvier 2011 at 11 h 50 min
Merci pour ces informations. Je commence à réfléchir à l’acquisition d’un petit logement locatif, car d’ici deux ou trois ans, je devrais avoir les ressources pour se faire. (J’ai déjà un crédit pour ma résidence principale…)
15 janvier 2011 at 12 h 04 min
@Rémy: Je ne peux que t’encourager, tu t’en doutes. Le crédit de la RP n’est pas un souci mais avoir un petit apport, comme tu fais, te permettra d’acheter dans de bonnes conditions.
15 janvier 2011 at 11 h 59 min
@LC: Je ferai un article spécial SCPI. Là je voulais montrer que la demande locative et l’approche des investisseurs sont différents sur les différents types de biens de l’immobilier physique.
@Etienne: Bonne question. Il y a quelques années, je pistais les petits immeubles de rapport dans Bordeaux. Le souci, c’est que je tombais toujours sur un local commercial en rez de chaussée. La majorité des locaux était désaffectée et je suis devenus méfiant. Comme je ne pouvais pas acheter dans l’hypercentre de bordeaux où les grosses sociétés fiables ont pris leurs quartiers, moi j’aurais acheté avec des petits commerces.
J’ai donc pris le parti de ne pas m’exposer à des faillites ou à des vacances locatives plus longues qu’avec un particulier.
Mais en SCPI, moi qui n’en suis pas fan, là je trouve que l’idée de placement peut être intéressante. Tout dépend du support bien évidemment.
15 janvier 2011 at 15 h 46 min
Concernant les biens que tu possèdes, as tu déjà essayé de les louer à la semaine pour obtenir un meilleur rendement?
Autre question, est ce que tes appartements sont loués vides ou meublés?
15 janvier 2011 at 17 h 53 min
Bonjour, je suis ton blog depuis environ 2 mois et je souhaite te feliciter… Je suis moi aussi a la recherche de l independance fi a travers l investissement immobilier! Grace a ton blog j ai enfin trouve un vrai temoignage en temps reel d une personne comme moi (revenus moyens, en couple, sans enfant, la trentaine). Jevoulais juste t encourager a continuer a nous faire partager tes avis et experiences, BRAVO!
15 janvier 2011 at 19 h 01 min
Merci pour cette analyse fine, on sent le vécu et ça y en a besoin.
15 janvier 2011 at 19 h 27 min
@Sandra: Merci Sandra. ça me touche beaucoup.
@xavier: Merci. Pas mal ton « acheter sans apport »!
@Bison touffu: A part des appartements saisonniers, je ne pense pas que des bailleurs louent à la semaine. Donc non.
Ils sont tous loués vides sur les baux mais ils sont en réalité semi-meublés. Cela permet de louer plus cher et laissent une latitude aux locataires de mettre des affaires personnels. Voila Fabrice
16 janvier 2011 at 13 h 20 min
Merci Jérôme
. Je te posais ces petites questions car louer en meublé offre quand même pas mal d’avantages et j’aurais aimé en savoir plus.
Idem pour la location à la semaine, je sais pas sur Bordeaux, mais sur Montpellier, avec tous les stagiaires, les séminaires, les congrès, et les touristes, il y a de quoi louer toute l’année sur de courtes périodes, ce qui devrait augmenter la rentabilité même si ça demande beaucoup plus de travail.
17 janvier 2011 at 14 h 32 min
Bonjour à tous,
Etant de Bordeaux, je peux dire que la location saisonnière ne me semble pas être très propice. Pour ce type de location, les villes balnéaire semblent plus intéressantes (ex Lacanau, Carcans….). Mais ceci n’est qu’un avis personnel, je peux me tromper.
De plus, ce qu’il faut prendre en compte comme tu le dis, c’est l’investissement en temps que représentent les locations saisonnières: recherche de locataires, déplacements pour la remise des clés et les états des lieux, entretien de l’appartement après le départ des locataires…..
16 janvier 2011 at 2 h 12 min
Bonsoir Jérôme,
Je suis admiratif de ton parcours.
J’ai 21 ans bientôt 22 et cela fait presque 2 ans que je réfléchi à de l’investissement et comment m’y prendre.
Je tiens à te dire que ton parcours m’inspire étant donné que tu es de la même région que moi (je suis du médoc).
Merci pour tes conseils que j’utilise en parallèle de ceux de mon père lui même entrepreneur.
trés bonne continuation
16 janvier 2011 at 12 h 44 min
C’est vrai que je ne me suis jamais posé la question de savoir quel est le meilleur investissement immobilier.
Maintenant je commence à avoir une idée.
Cependant pourquoi je n’apparais toujours pas dans les commentateurs même en changeant de nom ?
Je suis blacklisté ?
16 janvier 2011 at 12 h 44 min
Ah aux temps pour moi
22 janvier 2011 at 11 h 56 min
Tu te qualifies de « petit investisseur » Jérome ce qui est quand même relatif.
Par rapport à ton âge je ne trouve pas que tu sois un petit investisseur…
Juste une question : apparemment tu as réalisé de bonnes affaires au fil de tes investissements, est-ce que tu n’envisages pas un jour de tout revendre et d’acquérir « la rolls royce » comme tu le dis ce qui permettrait de tout regrouper et de simplifier gestion, travaux, etc… ?
22 janvier 2011 at 12 h 25 min
@david: A terme, effectivement c’est mon objectif un petit immeuble de rapport. Maintenant, j’espère que les prix vont baisser!
28 janvier 2011 at 14 h 05 min
Oui selon la région il faut que les prix baissent…
23 février 2011 at 17 h 45 min
Jérôme, as-tu déjà envisagé d’acheter un bien en très piteux état, le restaurer et le revendre pour faire une PV rapide…dans le genre d’Elise Franck?
Que penses-tu de cette stratégie.
23 février 2011 at 23 h 00 min
@Etienne: Je ne le fais pas sur une courte durée dans le sens où je n’ai pas envie d’être considéré par l’administration fiscale comme marchand de biens. Cependant, là où je vis, était une ruine avant et je l’ai acheté pour le revendre ensuite dans les 5 ans afin de réaliser une belle plus value net d’impôts. Je fais cette stratégie pour seulement mes RP. Pour le locatif, j’achète en mauvais état pour faire baisser le bénéfice foncier et faire augmenter le rendement. Là, je n’ai pas une optique d’achat-revente mais de long terme.