Interview d’un particulier qui a investi dans la défiscalisation immobilière

J’ai le plaisir d’accueillir Fabrice BARTROLICH du blog show me the money sur capital story. J’ai demandé à l’interviewer car son expérience dans l’investissement immobilier est intéressante. En effet, il a investi dans un secteur de l’immobilier qui est décrié: les programmes de défiscalisation. Il est d’autant plus intéressant de connaître l’analyse d’un particulier et non d’un professionnel.

Bonjour Fabrice, quelles ont été tes motivations pour investir dans des programmes de défiscalisation?

En 2003 quand j’ai pris mon premier programme de défiscalisation je réfléchissais depuis quelques temps à investir dans la pierre.
A cette époque je ne m’étais pas encore engagé dans l’achat de ma résidence principale et je ne prévoyais pas de le faire avant encore quelques années.
Je me suis tourné vers un ami gestionnaire en patrimoine et je lui ai demandé de m’aider dans ma réflexion.
Nous avons eu une longue discussion durant laquelle nous avons parlé placements, évolution professionnelle, projets personnels.

Quelques semaines  plus tard il est revenu vers moi avec une proposition d’investissement dans une ZRR en me précisant qu’à très court terme j’allais pouvoir bénéficier de réduction d’impôts assez conséquente. Quand j’y repense cet échange a été très important pour moi car il m’a amené à me poser pas mal de questions sur mes objectifs.
Et indirectement il a conditionné une grande partie de mes futurs investissements.

Juste avant de détailler tes achats, tu n’as pas été refroidi par le fiasco des programmes de type « de robien » à l’époque?

Je te confirme que j’ai quand même pas mal douté. Lorsqu’on te présente pour la première ce type de produits, ton premier réflexe est de te dire : »où est le piège ? »
Entre la réduction d’impôts et la récupération de TVA tu as quand même droit à de jolis cadeaux de l’Etat.
Après avoir reçu la proposition j’ai demandé un petit temps de réflexion puis j’ai commencé à faire mes propres recherches sur Internet et à contacter d’autres personnes. En 2003 il n’y avait pas autant d’informations disponibles sur le net qu’actuellement mais tu pouvais quand même trouver de la matière sur le sujet.
J’ai demandé leurs avis à des membres de ma famille et des amis qui avaient déjà une certaine expérience dans ce type d’investissements immobiliers, mais j’ai surtout décidé de prendre rendez-vous avec un notaire que je connaissais bien afin de lui exposer mon projet.
Il m’a tout de suite demandé si le Gestionnaire était une personne de confiance, m’a détaillé les risques et les avantages de ce type de placements et m’a donné quelques conseils pratiques.
Il était assez circonspect par rapport à tous ces programmes mais il a reconnu que les ZRR avaient un bon potentiel. Il fallait par contre être bien vigilant au moment de choisir la localisation de la résidence et l’entreprise qui allait se charger de l’exploiter.
Lorsque j’ai finalement signé j’avais une assez bonne visibilité sur ce quoi je m’engageais.

Tu as commencé en 2003 par un achat sous la loi ZRR (Zone de Revitalisation Rurale). Tu peux détailler ton achat?

J’ai acheté sur plan un appartement F2 dans une résidence de vacances qui devait être construite en Ardèche à Vallon Port d’Arc.
On m’a proposé à l’époque 3 programmes de résidence de tourisme qui étaient en cours de construction : l’île aux Moines dans le Morbihan, Loches en Touraine et donc Vallon Pont d’Arc.
J’ai retenu celui en Ardèche car je connaissais bien ce coin et je trouvais que c’était celui qui avait le potentiel touristique le plus important et donc potentiellement des taux de remplissage très élevés.

Pourquoi avoir choisi une ZRR ? J’ai bien aimé l’idée de pouvoir participer au développement économique et touristique d’une région rurale.
Oui je sais, ce que je dis fait un peu trop politiquement correct mais il se trouve que je suis allé sur place pendant les travaux de construction puis j’y suis retourné 7 ans plus tard. Et honnêtement j’ai pu voir l’impact qu’a eu la Résidence sur le tissu économique local.
De nouveaux commerces sont apparus à proximité, des club de canoë se sont créés et ont tissé des partenariats avec le Club, qui de son côté a pas mal embauché dans la région.

Concernant l’appartement en lui même, il m’a coûté un peu moins de 100 000 euros sachant qu’il faisait parti d’un premier lot de biens commercialisés. Mon gestionnaire a bien travaillé car il a négocié avec Odalys (l’organisme qui gère l’exploitation ainsi que 250 résidences. Son CA est supérieur à 140 millions d’euros) le fait de me laisser choisir l’emplacement. J’ai passé pas mal de temps à étudier les plans et finalement je l’ai pris assez éloigné des piscines en haut d’une colline dans une impasse. Depuis j’ai appris que les clients qui reviennent d’une année sur l’autre s’arrachent les appartements situés à cet endroit.
La résidence s’est entre temps agrandie, d’autres lots ont été mis en vente mais pas au même prix (autour des 140 000 euros pour une surface équivalente).
On verra si cette hausse me sera bénéfique lorsque je mettrai mon bien en vente mais je suis plutôt confiant car c’est un très beau produit.

Pour ce qui est du montage financier : la TVA et les déductions d’impôts ont été placé sur des assurances vie et je complète par un petit versement mensuel.
Je suis parti sur un prêt de 12 à 15 ans. Cela dépendra du rendement des produits financiers.

Ton second achat en 2009 a été effectué sous le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). C’est bien cela?

Oui. Entre temps j’ai pris un prêt pour acheter ma maison et j’ai fait une pause dans mes investissements.

En 2008 j’ai fait un bilan détaillé de mon 1er placement défiscalisé. Comme tous les signaux étaient au vert j’ai envisagé de me lancer dans un nouveau programme.
J’avais bien aimé le ZRR mais il n’était plus proposé, j’ai demandé à mon gestionnaire s’il existait d’autres types de produits similaires.
Il m’a donc parlé des LMNP et plus particulièrement des logements situés dans une résidence avec services et confiés par bail commercial à un exploitant professionnel.
Nous nous sommes orientés dans cette direction jusqu’à sélectionner plusieurs projets de résidences pour retraités.

Pour le coup le potentiel économique  a été très facile à percevoir. Le nombre de personnes âgés augmente fortement et ce type de résidence permet d’avoir un vrai appartement à soit tout en bénéficiant de services à la personne.
Ce qui a été long c’est encore une fois de faire un choix entre plusieurs propositions.
J’ai finalement choisi d’investir dans ta belle région, en périphérie de Bordeaux dans une petite ville Carbon-Blanc.
Je suis allé sur place étudier l’environnement et j’ai pu constaté que toutes les conditions étaient réunis pour que cette résidence soit très demandée : climat tempéré, belle bâtisse entourée de pins, proche d’une grande ville, hôpitaux et docteurs à profusion.
Et je te confirme que c’est le cas. La résidence est remplie sachant qu’il y a déjà une liste d’attente pour réserver les appartements.

Le groupe Orpéa s’occupe de l’exploiter. C’est gros acteur au niveau européen dans le domaine de la dépendance. Les travaux, l’entretien, les mises au norme sont à sa charge. De mon côté je règle seulement la taxe foncière.

Sur ce produit j’ai fait un montage financier un peu différent. Entre la récupération de TVA et les réduction d’impôts je ne débourse rien.
Par contre au moment de la revente à la fin du bail de 9 ans, capital restant du déduis, j’obtiendrai potentiellement moins que pour la ZRR. Selon la valeur du bien à ce moment là je dirai entre 40 et 70 000 euros.

Au final, es tu satisfait de tes achats (rendement, gestion, imposition,…)?

J’en suis très satisfait pour l’instant.
Dans les 2 cas je reçois tous les trimestres le versement de mes loyers et j’ai eu aucun impayé à ce jour (juste un retard de quelques semaines une fois avec Odalys).
J’ai pu fortement réduire mes impôts plusieurs années de suite; les rendements de mes assurances vies sont en phase avec le planning de remboursement du prêts et les perspectives à la revente sont plutôt bonnes. J’ai bien conscience que la mise en vente sera le moment de vérité.
Maintenant je sais que je peux continuer à les louer même après avoir remboursé les prêts.
Concernant l’appartement en ZRR j’ai aussi un droit de jouissance dessus quelques semaines par an. Je ne l’ai pas encore fait jouer mais cela ne saurait tarder.

Comme tu en es satisfait globalement, un troisième achat est il en vue?

Oui mais avant de m’engager je tiens à revendre tout d’abord le premier bien.
Je vis en Ile de France où l’immobilier est très cher et pour acquérir ma résidence principale je me suis engagé sur 25 ans.
Je souhaite utiliser une partie de la revente du ZRR pour faire un remboursement anticipé de mon prêt principal et avec le reste je pense acheter un appartement que je louerai.
Par contre il est trop tôt pour dire si ce sera un produit défiscalisé ou non.
J’ai encore quelques années devant moi pour y réfléchir. Et je dois te dire que je suis avec beaucoup d’intérêt tes propres investissements locatifs. Je sais que tu peux m’apprendre plein de choses sur le sujet.

Merci Fabrice. Pour information, à combien s’élèvent tes loyers et peux tu les revaloriser?

Alors pour ce qui est des loyers :

ZRR/Odalys : 1525 € par trimestre

LMNP/Orpéa :1850 € par trimestre

En ce qui concerne la revalorisation des loyers je ne peux pas modifier les montants.
Par contre ils sont révisés tous les 3 ans.

Quels conseils tu pourrais donner à quelqu’un qui voudrait se lancer dans un programme de défiscalisation?

Mon premier conseil tu l’auras compris est de travailler avec un professionnel en qui on peut avoir confiance.
Alors c’est vrai que j’avais déjà un Gestionnaire de patrimoine dans mes relations, ce qui m’a grandement facilité la tache
Mais si cela n’avait pas été le cas j’aurai activé tous mes contacts afin qu’ils me recommandent auprès d’une personne avec qui ils auraient déjà fait affaire et dont ils seraient satisfaits.
Et si je l’avais pas trouvé je ne me serai pas lancé dans ce type d’investissements.

Ensuite je dirai qu’il faut faire un vrai travail d’investigation avant de se lancer.
Je pense qu’il faut aller sur place afin de bien visualiser l’environnement, il faut étudier le potentiel de la région, vérifier la santé financière des acteurs impliqués dans le projet.
C’est beaucoup de travail mais si tu ne le fais pas tu peux rater une information capitale.
Je vais te donner un ex. Avant Carbon Blanc on m’a proposé un très beau projet de maison de retraite qui devait être construite dans le sud de la Champagne-Ardennes qui avait beaucoup d’arguments pour lui.
Sauf qu’après avoir mené ma petite enquête j’ai découvert qu’elle allait être construite dans une ville qui avait connue 3 crues en 25 ans…
L’offre était très bien sur le papier mais pour un investissement programmé au moins pendant 9 il y avait un risque que je refusais de courir.

Je remercie Fabrice de show me the money d’avoir bien voulu faire partager son expérience. Si vous avez des questions ou remarques, il s’est engagé à vous répondre dans les commentaires.

Si vous êtes un investisseur dans l’immobilier dans une niche style SCPI ou autres, si vous avez investi dans la bourse, dans un commerce, … je vous accueille volontiers pour une interview ou un article invité. C’est par nos expériences (échecs ou réussites) que nous progresserons tous.

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