Voilà, j’ai réalisé l’interview d’un marchand de biens. Mais pas n’importe lequel. Il s’agit de l’un des plus gros et des plus influents de la région bordelaise. Peu disponible, j’ai pris mon de mon temps personnel pour aller à sa rencontre ce weekend et lui poser un certain nombre de questions. L’interview a duré 1h30 dans les locaux de sa société enregistrée sur portable. Vous ne louperez rien de cet échange même si je ne vous cache pas que retranscrire les paroles sur ce blog n’est pas une partie de plaisir! Mais cette interview a pour objectif de connaître l’analyse d’un professionnel sur le marché de l’immobilier sans nous vendre en contrepartie un produit.Et de connaître certains petits secrets…… Cet échange est direct et sincère. Cette interview sera publiée en 4 parties tous les mercredis afin de débattre sur les propos tenus. Personnellement, je ne suis pas convaincu sur certains points et vous le ressentirez……
Si votre intérêt est grand, je me permettrai prochainement de demander l’interview d’un trader sur les marchés boursiers…..Mais place à Richard CARRERAS que j’ai rencontré lors de mon dernier achat immobilier.
PRÉSENTATION
* Bonjour Monsieur carreras, pouvez vous présenter pour les lecteurs?
– Je fais principalement du locatif d’habitation avec 300 locataires avec travaux locatifs qu’on gère avec une équipe et parallèlement j’ai une activité d’achat revente de biens bruts, en l’état sans faire de travaux.J’ai toujours une cinquantaine de produits en vente en stock. Je travaille sur toute la région. Avant j’avais des biens sur PERPIGNAN mais j’ai arrêté.
* Pour le mois de septembre par exemple….?
– On a vendu une quinzaine d’affaires ce mois-ci et de jolies choses comme un terrain à bâtir à 230 000€, un château à 500 000 €……Je vends un peu de tout comme des entrepôts, terrains, immeubles, appartements, enfin tout ce qui parait opportun pour moi et je pratique aussi l’achat de créances et les procédures qui vont avec.
* Quel statut avez-vous?
– J’ai une SARL avec comme objet social gestion d’immeuble et achat revente. J’ ai une équipe de 7 collaborateurs.
* Mais j’ai vu que vous travailliez avec d’autres marchands de biens?
– Oui c’est vrai que quand on se connaît et qu’on a une vue sur un même bien, on l’achète en indivision.
* Vous avez un site internet?
– Oui, il se nomme pierres et terres
* Quelles études vous avez fait et avez vous commencé par cette profession de marchand de biens directement?
– J’ai fait des études dans une grande école de commerce. J’ai des notions solides d’expertise comptable.J’ai commencé à créer mon entreprise dans le para-agricole mais j’ai arrêté et vendu mon entreprise et j’ai bien fait! Ensuite j’ai commencé en 1994 mon activité de marchand de biens.
L’ACHAT IMMOBILIER
* Votre premier achat immobilier?
– C’était en 1980 pour ma résidence principale puis j’en ai eu quelques autres après.
* En investissement?
– En 1993, c’était un immeuble de rapport composé de 3 appartements. Sans apport, je n’ai financé que les travaux. Je ne connaissais pas spécialement l’immobilier mais j’avais une formation juridique mais pas dans ce domaine.
* Vous n’êtes pas un pur marchand de biens ?
– C’est à dire?
* Achat-revente.
– Si si, j’achète des lots pour les diviser et revendre mais il est vrai que ma base d’investissement se situe dans le locatif. J’ ai 300 locataires que gèrent mes collaborateurs en répartissant les taches. Pour moi, il faut une seule personne par gestion de 60 locataires.
* Je me doute que vous avez du avoir quelques soucis avec vos locataires…
– oui bien évidemment. Il faut compter 10% de locataires qui paient mal à qui il faut tirer l’oreille. Mais au final, vous comptez 1 à 1,5% de perte sur un bilan financier.
* Puis les tribunaux…
– Non pas forcément. On travaille beaucoup avec GRL, FSL, LOCAPASS et puis de toute façon,ce sont ces organismes qui vont devant les tribunaux.
* Abordons le sujet de la recherche d’un bien. Vous travaillez en réseau?
– Oui effectivement, je travaille avec un réseau d’informateurs. Ceux-ci me signalent un bien dès qu’ils en ont connaissance d’un à vendre. Les agences immobilières font partie de ce réseau…..
* Oui mais d’accord, mais avant d’avoir ce réseau vous avez du le créer…
– Oui tout à fait, je n’étais pas connu dès le départ et j’ai du le créer.
* ………..
– Tout simplement, j’ai crée des contacts et je les ai rémunéré de manière légale quand la vente se finalisait. Quand ils ont vu que c’était intéressant pour eux, ça s’est poursuivi et le réseau s’est mis en place ainsi.
* Parmi vos contacts, vous avez le service du cadastre?
– Non, c’est à mon avis une perte de temps.
FIN DE LA PREMIÈRE PARTIE
Les sujets abordés vont devenir de plus en plus intéressants et pointus. Lors de la prochaine partie de l’article, je vais entamer la question d’un bon investissement locatif et j’en suis resté sur le c.. par ses propos.
Au plaisir de lire vos commentaires et je précise que ce n’est pas la peine de lui poser des questions car il ne répondra pas. Vous imaginez bien qu’avec ses 300 locataires, sa société, la prospection,…il aura d’autres choses à faire. Mais centraliser certaines interrogations qui reviennent le plus souvent, ça serait une bonne idée. Je ferai donc un service après vente!