Interview d’un marchand de biens (4)

Suite et fin de cette interview:

QUESTIONS DIVERSES

 

*  Vous m’aviez dit lors de l’attente chez le notaire qu’une chambre ou studette ne pouvait se louer à moins de 12m2. Vous confirmez ces propos?

–  Tout à fait. Il suffit d’aller voir la loi S.R.U. sur la décence d’un bien.

*  J’ai fait des recherches et un notaire m’a confirmé 9 m2…

– Non c’est 12m2. Vous pouvez y habiter mais vous ne pouvez pas le louer.

*  Donc si un locataire attaque son propriétaire en justice parce que sa studette fait 11m2….

– Il aura gain de cause!

*  Avez vous des banques à conseiller pour investir en immobilier?

–  Chaque banque a un service spécifique réservé pour les professionnels ou les gros investisseurs. Un particulier qui démarre ne peut y avoir accès. Maintenant pour un particulier, sa démarche c’est de comparer les banques. Vous pouvez aller voir 4 banques et ces 4 banques vont vous proposer un financement différent pour un même achat.Après c’est à vous de choisir la meilleure offre qui vous correspond le mieux!

*  Abordons désormais le sujet des S.C.P.I. En avez vous et qu’en pensez vous?

–  Pour moi ce sont des investissements qui concernent principalement les professionnels. C’est très lourd en mise en place…..

*  Lourd? Je parle seulement d’avoir des parts comme un actionnaire classique…

– Ah d’accord…Un particulier, vous savez, peut créer lui même une S.C.P.I. Mais pour avoir des parts, je ne suis pas très favorable. Vous avez dans ce type de placement un professionnel et tout dépend du sérieux de celui-ci. Il y a beaucoup de coquins dans ces milieux qui vous vendent des parts de leurs S.C.P.I.

*  Que répondez vous à ceux qui pensent acheter cash sans crédit leur bien?

– Tout dépend de leur objectif, c’est toujours pareil. Si leur objectif est d’acheter leur résidence principale pour y vivre à vie et ne plus rien acheter ensuite, pourquoi pas. En plus, les intérêts d’emprunt ne vont plus être déductibles. Mais après si c’est pour se développer dans du rapport locatif, il faut se financer par des crédits sur 15-20 ans afin de diminuer l’endettement et proposer ainsi de suite des nouveaux dossiers. Il faut garder l’argent pour autres choses, les travaux par exemple.

Mais après vous pouvez faire aussi quelque chose de très bien : C’est d’acheter votre premier bien en locatif sans financement et d’utiliser ce premier bien comme une marche pour en acheter un deuxième. On est ensuite en position de force devant la banque pour pouvoir financer le second bien en prenant en hypothèque le premier bien. Et ainsi de suite vous renouvelez l’opération et vous avez toujours une marche d’avance. C’est très bon de présenter à une banque des biens non hypothéqués, votre dossier sera ainsi toujours en position de force. Vous grimpez les paliers en ayant une longueur d’avance.

*  Les banques ne vous demandent pas forcément d’hypothéquer. Personnellement, je marche par un organisme de cautionnement : crédit logement

–  Oui cette solution est possible.

*  Dernière question, connaissez vous OLIVIER SEBAN?

–  Oui, je l’ai déjà rencontré.

*  Il explique une technique de financement qui m’a interpellé: Le financement par un découvert en minimisant au maximum les frais bancaires. Qu’en pensez-vous?

–  Oui c’est une stratégie connue. Franchement elle n’est pas pas pour les particuliers. C’est un financement pour les professionnels.

*  Merci Monsieur carreras de m’avoir reçu malgré votre planning très chargé.

–  De rien, maintenant j’ai rendez-vous pour aller visiter un immeuble.

Je voudrai revenir sur la surface obligatoire pour un petit lot. Je précise et c’est important que c’est pour louer et non pour habiter. J’ai fait quelques recherches et honnêtement, c’est assez confus. Je vous livre des informations d’un professionnel sur internet :

Un bailleur est tenu de louer un logement décent (loi SRU) comprenant une surface habitable minimale. La réglementation est différente selon l’origine du logement. Le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent stipule que, s’il s’agit d’un nouveau logement, sa surface habitable minimale doit être de 14m², soit un volume d’au moins 33 m3. Pour les logements déjà existants antérieurement à cette date, le logement doit disposer d’au moins une pièce principale et d’une surface habitable de 9m² pour une hauteur sous plafond supérieure à 2,20m, le volume total devant être équivalent à 20m3. La taille des chambres varie de 9m² pour une chambre d’enfant (2,70×3,40 m) à 12m² pour une chambre parentale (4x3m).

Le  service de l’hygiène et un notaire réputé de Bordeaux m’ont confirmé 9m2. Dans le doute, ne pas acheter en dessous de 12m2 et de toute façon la qualité du bien proposé n’en sera que meilleure.

Je vous remercie d’avoir lu cette interview longue d’ 1h30 en temps réel. Il est toujours bon d’avoir l’avis de professionnels qui réussissent, qui connaissent leur sujet et qui n’ont rien à vendre. La semaine prochaine, nous allons quitter l’immobilier et aller dans le monde d’internet avec une interview croisée de deux webmasters professionnels aux parcours atypiques : Jean de webmarketing junkie et Adrien de 3615 malife.