Interview d’un marchand de biens (3)

Suite et troisième partie de l’interview:

LES PLACEMENTS

 

*  Pour vous, l’immobilier est-il le meilleur placement?

–  Je ne peux pas dire ça. Tout dépend de la compétence de la personne dans son domaine. Pour un antiquaire qui a une connaissance approfondie de son marché, il saura le bénéfice qu’il pourra en tirer au bout de quelques années. Un bon placement est la qualité de jugement de celui qui va placer son argent. Pour un spécialiste des minerais, il ne va sans doute pas vous répondre l’immobilier. Non, un bon placement c’est une compétence de chacun dans son activité de prédilection.

*  Avez-vous d’autres placements style bourse,…?

–  Non la bourse ne m’intéresse pas, j’ai perdu dans le passé donc……non.

*  N’est-ce pas dangereux d’avoir tous ses œufs dans le même panier? La base c’est de diversifier ses différentes sources de revenus.

–  Oui….enfin où est le risque? Non les gens auront toujours un besoin de se loger. Et si ils ne peuvent plus acheter, et bien ils loueront. Mais vous savez, on peut se placer différemment sur l’immobilier. On peut faire de l’immobilier commercial, de l’immobilier de bureaux, entrepôts, du meublé, du locatif d’habitation avec grandes ou petites surfaces…….Dans une optique où tout irait très mal, une crise énorme, la bourse s’effondrerait, l’immobilier serait figé plus rien ne se vendrait car plus de financements, les antiquités plus rien ne se vendrait. Tout perdrait de la valeur. Mais si vous restez dans l’immobilier et vous ne changez pas de secteurs d’activité, il n’y a pas grand risques. Imaginons que la valeur de votre bien perd 50%, vous n’avez rien perdu si vous restez dans votre secteur d’activité. Après tout est lié au besoin et l’immobilier est un besoin fondamental pour l’être humain que n’est pas la bourse par exemple!

LES CONSEILS

*  Quels conseils pouvez-vous donner pour un jeune qui veut investir dans l’immobilier?

–  Pour investir dans l’immobilier, il faut déjà avoir un objectif. Tout part de là. L’objectif, souvent, c’est d’obtenir un complément de revenus pour sa retraite ou en cas de coup dur comme le chômage. Je pense qu’au départ il ne faut pas se tromper sur les premiers produits à acheter. Il faut partir avec des petits capitaux et des revenus faciles à obtenir.

*  Studios?

–  Oui voilà

*  Parkings, garages?

–  Non, c’est très lourd comme gestion et ce n’est pas rentable. C’est vraiment un investissement que je déconseille pour tout jeune qui veut débuter. Il y a un fort risque d’impayés.

*  Et quels conseils vous donneriez, pour un jeune comme moi, qui a l’objectif fou d’être indépendant financièrement?

–  Faire de l’achat revente avec entre temps du locatif d’habitation. Faire les travaux soi même ou en faire le moins possible sinon ça plombe les projets. Commencer par des petits produits. Mais attention à ne pas revendre plus d’1 bien par an pour ne pas être considéré fiscalement comme marchand de biens. La base c’est d’acheter à un prix bas est de revendre plus cher, enfin il n’y a pas de secrets. De toute façon, si vous ne trouvez pas un bien avec un rendement à plus de 18%, vous sortez de l’argent de votre poche à cause de toutes les charges qui vont avec.

*  18%?

–  Oui oui, vous pouvez faire des calculs.

*  Trouver du 18%….

–  Si si mais avec des locataires difficiles, faire des travaux ou avoir des idées que les autres n’ont pas eu.

L’AVENIR IMMOBILIER

*  Les prix ont tellement augmenté (140% en 10 ans), vous n’avez pas peur d’un krach immobilier sur le marché français?

–  On ne sait pas, tout peut arriver. Mais si on reste dans le même secteur d’activité, je le répète, ça n’a strictement aucune importance. Mais bon je ne le pense pas.

*  Mais regardez aux USA ce qui est en train de se passer…

–  Non mais là bas le marché est artificiel. Le foncier a une valeur mais la construction très peu. Chez nous c’est différent.

*  Mais bon, revenons en France. Je pense que les prix vont chuter car l’économie c’est cyclique et surtout les taux d’intérêt sont historiquement bas avant qu’ils ne remontent. Ce mécanisme entrainera le début de la crise immobilière.

–  Oui c’est vrai pour les taux. Moi je pars du principe, que dans les années à venir, le coût du foncier s’appréciera alors que le coût de la construction est susceptible de baisser. Par contre, c’est une certitude un immeuble ancien ne perdra pas de valeur car il a une valeur patrimoniale. Une maison traditionnelle récente on peut la détruire et en refaire une autre de suite.

*  Donc les prix ont tellement augmenté, est-il encore possible de gagner de l’argent aujourd’hui?

–  Oui c’est possible de gagner de l’argent, c’est évident.

*  Mais les taux vont remonter…

–  Il y aura toujours des acquéreurs! Et puis vous savez l’indivision existe.

FIN DE LA TROISIÈME PARTIE

La dernière partie sera consacrée à diverses questions en vrac liées bien évidemment à l’immobilier. Je vous informe par ailleurs que j’ai réalisé des interviews d’Élise FRANCK et d’Olivier SEBAN qui seront diffusés courant novembre toujours un mercredi.