Suite et 2e partie de l’interview :
L’ACHAT IMMOBILIER
* Que vous motive une décision d’achat en achat-revente?
– Bien sur je fais un calcul et j’achète quand je pense que c’est intéressant pour revendre. La rapidité de revendre rentre en ligne de compte et bien évidemment la marge.
* Vous vous fixez un%?
– 30% min. bruts mais tout dépend des lots aussi. Si c’est un produit cher à 1 000 000 €, 15% bruts suffisent mais si le produit vaut à la base 10 000 €, là c’est 35% min.
* Pour un jeune investisseur comme moi je ne peux pas vous concurrencer?
– Honnêtement, je ne sais pas si je me déplacerais pour un produit de 30 000 € sur Bordeaux. J’aime acheter quand il y a plusieurs lots. C’est la base de la profession de marchand de biens.
* Je me doute que vous regardez les prix au m2 comme indicateur?
– Pas du tout.
* Comment vous pouvez savoir alors si c’est intéressant?
– Je réagis par rapport au marché. Je sais qu’il y a beaucoup de demande pour des biens en dessous de 50-100 000 €. J’essaie d’être le mieux placer au départ.Donc j’essaie de produire des opérations qui me permettront de me situer dans les prix les plus bas du marché. J’ai énormément de clientèle sur ce marché là donc c’est le marché qui décide quelle action à mener.Je sais que si j’ai à vendre un studio à rénover à 45-50 000 € sur Bordeaux, je le vendrai en 48h. C’est une certitude! Je cherche à présenter des produits qui vont partir très vite.
* Mais vous m’avez dit que vous ne vous positionnerez pas sur un produit à Bordeaux à 30 000 €?
– Non, non j’achète en lots mais sinon j’envoie un collaborateur pour ce type de produit mais c’est rare. C’est très difficile de trouver un studio isolé pour 30-40 000 € à l’achat sur Bordeaux. Ce type de produit isolé est très rare car très en dessous du prix du marché. Il a souvent des problèmes. Je me déplace quand on peut effectuer de la division, de la création de lots pour pouvoir revendre ce type de produits.
* Vous avez parlé de problèmes….
– Oui, il y a souvent des vices : semi-enterré, surface ou hauteur sous plafond à moins de 2m20.
* D’accord, maintenant on va aborder l’achat pour du locatif. Quel rendement vous visez?
– C’est subjectif! Si on achète des bungalows pour des gens du voyage c’est 30% brut min. car le bien est à jeter au bout de 4-5 ans. Si c’est un bien sur les allées de Tourny ( quartier huppé de Bordeaux je précise), je me contenterai de 6%.
* Vous vous contenterez de 6%?
– Sur les allées de Tourny, oui.
* Mais je précise c’est pour du rendement…
– Non mais attendez il y a l’emplacement du bien qui compte! Le bien a une valeur patrimoniale sur les allées de tourny. Maintenant je mise sur du 20% brut quand même.
* 20%brut? vous trouvez ce rendement comment? Ma meilleure affaire est à 12% min.!!
– Il y a plusieurs solutions; Soit vous achetez des biens avec travaux ou vous achetez une maison ou immeuble à diviser!
* Sur les grandes villes ce n’est pas possible….
* C’est possible mais c’est difficile. Maintenant je suis d’accord avec vous, la solution c’est de se délocaliser des grandes villes.Vous atteignez des 20% min.(……il me cite des villes hors de bordeaux). Mais attention quand même à trouver des villes où la demande locative existe.
– Donc pour vous, qu’est un bon investissement?
* Tout dépend de l’objectif final! Acheter sa résidence principale est différent que faire du rendement ou de l’achat-revente. Vous pouvez acheter aussi pour transmettre un patrimoine pour vos enfants. Et là, la valeur patrimoniale est importante. Si vous achetez un bungalow pour un rendement à 30%, c’est différent.
LA DÉFISCALISATION
* Pratiquez vous de la défiscalisation?
– Jamais. Aucun intérêt. Ce que je pratique ce sont les travaux défiscalisables bien évidemment. Mais tous ces programmes de défiscalisation comme scellier, borloo,…faut pas y toucher. Ce sont des pertes de temps, des projets longs et lourds et au niveau des résultats c’est pas intéressant.
* Pourtant il y en a des particuliers qui en font…
– Quand on voit le prix de revente à moitié prix, l’avantage fiscal est vite perdu! Et certains programmes sont dans la campagne où la moitié n’a pas trouvé preneur. Ce sont des catastrophes financières! Et de surcroît les marchés locaux locatifs sont déstabilisés. J’ai acheté à des tribunaux des biens de ce type qui ne valaient plus que 30-50% de leurs valeurs initiales! Non ce sont des produits voués à l’échec! Les banques,d’ailleurs, ne financent plus ces programmes en pleine campagne.
* Donc vous défiscalisez par vous même avec les travaux.
– Oui tout à fait. Les lots que j’achète pour revendre, je ne fais pas de travaux. Le reste que je garde, je fais les travaux défiscalisables dans le cadre d’une S.C.I. Mais attention tous les travaux ne sont pas à défiscaliser. Quand j’achète une maison pour la diviser en 2, ce n’est pas defiscalisable. Beaucoup de particulier font l’erreur. Mais prenons l’exemple que vous avez 100 000 € de revenus fonciers et vous achetez en début d’année un immeuble avec 4 appartements vétustes. Vous en avez pour 80 000 € de travaux, et bien au final vous n’avez plus que 20 000 € à déclarer soumis à certaines conditions.
FIN DE LA SECONDE PARTIE
Je suis assez surpris de certaines réponses. Dans la troisième partie, nous aborderons les sujets des placements.