Interview d’un avocat espagnol

Suite à l’article intitulé « investir dans l’immobilier en Espagne: avantages, risques et pièges?« , qui de mieux qu’un avocat espagnol francophone pour répondre à mes interrogations. Jésus Gonzalez est donc avocat à Barcelone (cabinet gonzalez) et a gentiment répondu aux questions suivantes:

– Bonjour Jésus, pouvez-vous vous présenter à mes lecteurs?

Je suis inscrit au Barreau d’Avocats de Terrassa (Barcelone), j’ai fait mes études primaires et secondaires au Lycée Français de Barcelone et mes études de Droit à l’Universitat Autonoma de Barcelona. Je suis spécialisé en Droit Civil et Fiscal, notamment dans les aspects liés avec le domaine immobilier. Placé sur Barcelone, mes services incluent l’accompagnement lors de la procédure d’achat d’un bien immobilier en Espagne, n’important pas la région ou le bien est placé.

– Comment se déroule une transaction immobilière en Espagne?

Une fois le bien ciblé, l’habitude est de signer une promesse de vente en fixant les conditions de l’achat. L’acheteur verse une somme en avance, et on fixe la date pour signer l’Acte Notarié. C’est très important de signer directement avec le propriétaire car il faut savoir qu’en Espagne il n’est pas fréquent que les Agences Immobilières aient un pouvoir pour signer et encaisser de l’argent. Donc, il est vivement conseillé de signer tous les documents directement avec le propriétaire.

Au moment de la “grosse signature”, on verse le montant pour compléter le prix accordé et au même moment reçoit les clés. Après, on dispose d’un délai de 30 jours pour payer les impôts de l’achat et la transaction finit lors de l’inscription du bien au Registre de la Propriété.

– L’Espagne connaît une crise économique grave en raison, entre autres, de sa bulle immobilière. On a même vu en France un reportage sur une ville fantôme! Qu’en est-il vu d’Espagne et au niveau des prix?

On peut parler de deux cas différents, ceux doivent payer mensuellement le montant de leur hypothèque en sachant que la dette qu’ils ont est clairement supérieure à la valeur du bien. Et, d’une autre part les personnes qui en profitent pour acheter des biens à des prix très raisonnables. Il faut savoir qu’en 2006 il était absolument impossible de trouver des appartements de nouvelle construction près de la plage pour 70.000.-€. Ceux qui ont plus de soucis, sont les personnes ayant acheté pendant la période 2003-2007 car ils ont payé un prix trop élevé. Les banques proposent des offres assez intéressantes avec tous les produits saisis, surtout aux promoteurs. Les investisseurs espagnols, n’hésitent par à chercher des bonnes opportunités dans les procédures de faillite et dans les ventes enchères du Fisc.

– Avez-vous beaucoup de clients français sur le marché espagnol?

Mes clients sont surtout des français et des belges, qui décident d’acheter leur deuxième ou troisième résidence en Espagne ou des personnes qui doivent régler la succession de leurs parents et qui avaient des bien immobiliers en Espagne.

– Les régions sont autonomes en Espagne. Est-ce que cela a des répercussions sur le marché immobilier?

On peut dire, que plus on approche du sud, les appartements sont moins chers. Mais il y a des endroits, comme par exemple Marbella, où les prix sont assez élevés. C’est intéressant, de trouver l’équilibre entre le prix d’achat et les possibles revenus qu’on peut obtenir avec la location. Il y a des endroits, notamment dans la région de Valence, où à cause de l’offre très élevée, les prix sont assez économiques. Il faudra voir si après il y a des options pour trouver un locataire qui veuille passer ses vacances là-bas.

– Parlons de fiscalité et de taxes. Pouvez nous donner les taux d’imposition en Espagne? Et les frais des actes ?

La fiscalité de l’achat dépend du genre de bien qu’on achète ainsi que de la région. Si on parle d’un appartement de nouvelle construction, on payera un 4% de TVA plus un impôt qui encaisse le Fisc de la Région, le taux varie en fonction du placement du bien. Généralement on parle d’un 1%-1,5%. Donc, le total serait d’un 5,5% sur le prix d’achat. Si c’est un appartement d’occasion, les impôts à payer pour la transmission varient aussi en fonction de la région, en Catalogne c’est un 8% du prix d’achat. C’est un impôt géré par les régions donc c’est à eux de fixer le taux à payer.

Il faut aussi prévoir les honoraires du Notaire et du Registre de la Propriété qui dépendent du prix du bien. Pour un appartement de 100.000.-€, le Notaire peut encaisser 650-700.-€ environ et le Registre 550-600.-€, pour faire l’inscription de l’achat au Registre de la Propriété.

Les propriétaires doivent payer le “Impuesto de Bienes Inmuebles” (c’est semblant à votre taxe foncière) mais d’un montant assez inférieur. Le montant à payer est en fonction de la valeur du cadastre du bien et des paramètres de chaque commune. On doit aussi payer une “taxe d’ordures”, cela dépend de la commune mais en générale elle ne dépasse pas les 150 euros/an.

Pour les revenus obtenus des locations, les non-résidents devront payer un 24% du profit obtenu, c’est à dire qu’il faudra ajouter toutes les locations et soustraire les frais payés pour le soutien du bien loué (taxes, réparations, frais de l’agence immobilière, intérêts bancaires,..) Il faut aussi ajouter comme frais un 3% annuel en ce qui concerne l’amortissement.

– En ce qui concerne les achats en copropriété, existe-il des pièges? Du reste, quels sont les risques ou pièges à éviter pour un potentiel acheteur français?

Il faut savoir qu’en Espagne, pour tous les achats, la fonction du Notaire est complètement différente de celle qu’il a en France. Chez nous, il fait foie des accords des parts. Il faut faire attention au fait que le bien soit libre de charges et de dettes envers des troisièmes personnes.

Si le bien est gravé avec une hypothèque, il faut faire très attention pour que le moment de la signature chez le Notaire, celle-ci soit complètement annulée, en sachant que ce fait ne concerne en aucun cas le Notaire

D’autre part, s’il s’agit d’un appartement plutôt nouveau, il est intéressant de vérifier qu’au niveau urbanistique le bâtiment a toutes les autorisations nécessaires. Dans certaines villes, comme par exemple pour Barcelone, on a des bâtiments “malades”, avec lesquels il est impossible de s’en apercevoir au premier coup d’œil. Donc il est vivement conseillé de vérifier auprès de l’organisme compétent si le bâtiment est inclus dans cette liste.

– La location saisonnière offre quels rendements environ?

Dans des coins touristiques, pour un appartement avec 2 pièces on peut demander 700/950.-€ (Costa Brava) pour une semaine. Il faut essayer d’acheter à un prix raisonnable, mais c’est plus important de s’assurer que l’appartement aura une bonne acceptation au moment d’essayer de le louer. Il est peu recommandable d’acheter des appartements très éloignés de la plage, même si le prix est très bas. On prévoit une augmentation des touristes pour cette année et les suivantes, à cause de la situation géopolitique du nord de l’Afrique. Même, les Espagnols ne voyagent pas comme avant à l’étranger et préfèrent économiser en louant un appartement dans un village côtier, tout en restant dans leur pays.

– J’envisage d’acheter à terme sur la Costa brava. Existe-t-il des secteurs géographiques plus intéressants que d’autres?

Ce n’est pas facile de faire une différence parmi les endroits plus ou moins intéressants. Finalement, si on parle d’un investissement locatif, l’acheteur va valoriser les locations qu’il va recevoir par rapport au prix d’achat. Il s’agit de toute autre chose si on achète un appartement dont le but est le loisir, en tant que deuxième résidence. Alors là, généralement les Barcelonais préfèrent des coins comme Cadaqués ou Begur.

– Parlons financement bancaire. Quelles sont les possibilités pour un français?

Les grandes banques donnent, généralement, du financement aux étrangers communautaires. Ils peuvent arriver au 80% de la valeur du bien. Il faudra montrer les revenus obtenus en France et les emprunts que l’acheteur est en train de rembourser pour que la banque puisse envisager la possibilité de fournir à la personne le montant de l’emprunt hypothécaire.

– Pour conclure, avez-vous d’autres éléments à rajouter qui n’ont pas été abordés lors de l’interview?

Acheter en Espagne, ce n’est pas compliqué car la logique de l’achat est semblable à celle de la France. Néanmoins, pour éviter des soucis il est vivement conseillé de prendre des précautions car les procédures ne sont pas exactement pareilles.

Merci à Jésus d’avoir répondu à mes questions dans une langue qui n’est pas la sienne. Je continuerai à m’informer et je vous tiendrai au courant de toute nouvelle information que je recueillerai sur ce sujet. A bientôt sur capital story pour une nouvelle interview qui concernera un parieur hippique professionnel.