Interview d’olivier SEBAN

J’ai l’honneur de publier l’interview d’olivier SEBAN sur CAPITAL STORY. Comme je voulais avoir cette interview, je lui ai adressé un mail en lui demandant de me répondre à peu de questions. Les questions sont donc orientées sur un sujet prédominant: l’immobilier.

Bonjour olivier, première question. Pour un jeune qui veut se lancer dans l’investissement immobilier, auriez vous quelques conseils de base?

interview5Quel que soit le domaine, immobilier, entreprise ou bourse, le premier conseil que je donnerai est d’apprendre à investir. Il y a tellement de personnes qui font des erreurs notamment avec l’immobilier que c’est vraiment un passage obligatoire.

Pour l’immobilier, ces erreurs proviennent essentiellement du fait que c’est un produit complètement banalisé, parce que nous habitons tous quelque part (locataire ou propriétaire). On a donc souvent l’impression que c’est très facile de gagner de l’argent. C’est une erreur. Si vous avez gagner de l’argent ces dernières années parce que le marché est monté, tant mieux pour vous, mais en réalité vous devez considéré que vous êtes surtout chanceux. Le vrai challenge c’est de gagner lorsque le marché baisse ou stagne.

Je vais vous donner un autre conseil pour gagner de l’argent dans l’immobilier (cela marche aussi en bourse) : ne faites jamais comme tout le monde! Regardez et constatez ce que font la plupart des gens : ils n’arrivent à gagner de l’argent qu’à la fin de leur crédit. Soit dans 15 ou 20 ans. Si c’est ce qui vous intéresse, faites le. Si vous voulez gagner de l’argent beaucoup plus rapidement, apprenez à investir.

Pour vous, est-il toujours opportun d’investir dans l’immobilier apres cette hausse considérable?

Si vous voulez gagner de l’argent dans l’immobilier, votre activité principale ne doit pas être de chercher des appartements ou des maisons à vendre ou à louer, votre activité principale et votre objectif doivent être de trouver des bonnes affaires.

Quelque soit le marché, qu’il soit en hausse, en baisse ou plat, il y a toujours des bonnes affaires à saisir. Donc oui, il est toujours opportun d’investir dans l’immobilier, même après ou pendant une hausse, mais uniquement si vous trouvez une bonne affaire. Si ce n’est pas le cas, laissez tomber! Il y a un million de biens qui se vendent par an en France. Donc si vous ne trouvez pas aujourd’hui, vous en trouverez un demain ou après demain. De mon coté, je peux mettre plusieurs semaines ou plusieurs mois avant de trouver une bonne affaire mais quand elle est là, je fonce.

Pour vous, qu’est-ce qu’un bon investissement immobilier? (rendement brut min ou % pour revente)

Le bon investissement immobilier c’est celui où on gagne de l’argent. Ca peut sembler banal ou évident comme réponse mais c’est la réalité. Ensuite tout dépend de l’objectif de chacun. Si votre but est de vous loger, la notion de bon investissement immobilier n’est pas la même que si vous voulez gagner de l’argent avec de l’immobilier.

Prenons le cas de la résidence principale, le choix peut dépendre de votre lieu de travail, de la taille du bien, etc… Mais concernant un investissement immobilier pour gagner de l’argent, si vous vous voulez faire du locatif, il y a une règle de base incontournable et fondamentale, il faut que le loyer perçu couvre la totalité de vos charges. Il y a beaucoup de personnes qui disent que ce n’est pas possible mais ils ne sont pas étonnés de voir que d’autres y arrivent.

Si vous achetez un bien, pour faire du locatif, et que le loyer ne couvre pas la totalité des charges, copropriété, taxe foncière, crédit, d’une manière générale tout ce qui est inhérent à l’acquisition d’un bien immobilier, vous devrez remettre de l’argent de votre poche chaque mois. Ce qui veut dire aussi que vous achetez du déficit, et que vous devez générer des revenus par ailleurs pour payer ce déficit. Si cette source provient de votre salaire, cela veut dire que vous êtes obligé de travailler pour payer le déficit et conserver votre investissement.Ce qui signifie aussi que si vous perdez votre travail vous ne pourrez plus financer votre déficit et vous ne pourrez pas garder votre bien.

Si vous avez des biens qui s’autofinancent, même à zéro, vous ne sortez rien de votre poche et vous n’avez pas besoin de travailler pour vos acquisitions. Les biens vont s’autofinancer, le locatataire va faire l’effort en attendant que le crédit se termine.

Maintenant il y a un autre aspect: la revente. Personnellement j’aime bien acheter, rénover et revendre. Avant je faisais du locatif et je dois avouer que j’en fais de moins en moins.

Pourquoi?

Il existe plusieurs raisons. Aujourd’hui, le marché est très volatile. Il est beaucoup monté et je ne sais pas ce qu’il va se passer dans 6 mois ou 1 an. Je peux me tromper, mais aujourd’hui nous sommes en octobre 2010, le marché est beaucoup monté après voir un peu plongé en 2007. Très sincèrement j’ai été étonné qu’il ne baisse pas plus. Mais comme les prix ne peuvent pas monter éternellement. A un moment donné, ils vont repiquer du nez.

Quel sera le déclencheur ? Il est difficile de le dire mais selon toute vraisemblance cela pourrait être la remontée des taux. Il ne faut pas oublier également que si vous voulez pouvoir revendre quelque chose il faut que vous ayez un acheteur en face, et si personne ne peut acheter, vous ne pourrez jamais vendre. Ce qui fera baisser les prix, pour que les acheteurs et les vendeurs puissent se rencontrer de nouveau.

Je suis donc assez prudent et c’est pour cela que je suis très sélectif avec ce que j’achète. Je ne fais pas 50 opérations par an. 2 me suffisent très largement. Quand vous gagnez entre 50 000 et 100 000€ par opération, soit une moyenne de 75 000, si vous en faites 2, vous gagnez 150 000€ même si vous payez beaucoup d’impôts dessus (1/3 d’impôts par exemple), vous mettez 100 000 € dans votre poche. Beaucoup se contenterait de la moitié, surtout que la somme de travail n’est pas énorme.

Pour un jeune investisseur comme moi, le développement peut être contrarié par le taux d’endettement. Auriez vous une stratégie pour pouvoir contourner ce souci?

Le taux d’endettement est un faux problème. Les banques sont prêtes à dépasser les taux d’endettement classique (33%), si vous êtes capable de leur montrer que vous êtes capable de rembourser. Et pour cela, il faut qu’elles aient confiance en vous.

Si elles ont confiance, elles seront capables de dépasser le taux d’endettement de 33%. Encore une fois le meilleur moyen pour arriver à vos fins, c’est acheter des biens qui s’autofinancent, dans le cas où vous restez dans le locatif.

Si vous achetez du déficit, vous êtes obligés de financer ce déficit ce qui accroit votre taux d’endettement et génère un déséquilibre et une fragilité dans votre position financière.Si les biens s’autofinancent en totalité, même si elles ne vous laisseront pas faire n’importe quoi, les banques auront moins de mal à vous prêter car vous aurez montré ce que vous êtes capable de faire.

Pour le début d’année 2011, vous conseillerez plus d’investir dans la bourse ou immobilier?

Je vais vous dire une chose, je n’en sais strictement rien! J’aurai aussi tendance à vous dire un truc très idiot: si la bourse monte j’achèterai de la bourse et si l’immobilier monte, j’achèterai de l’immobilier. En réalité personne ne le sait!

En ce qui concerne la bourse, j’utilise des techniques et des produits qui permettent de gagner quelque soit le sens du marché. Que le marché baisse ou que le marché monte, je gagnerai de l’argent. Donc je me moque un peu du sens de la bourse.

Pour l’immobilier, c’est différent. En principe vous ne pouvez pas gagner de l’argent dans un marché qui baisse. Ce n’est pas totalement vrai. En réalité vous pouvez gagner de l’argent si le marche baisse lorsque vous trouvez des vendeurs qui ont besoin de vendre, quelquefois à n’importe quel prix. Là, vous pouvez faire des bonnes affaires en achetant à -30, -40, -50%,…

Pour moi, diversifier ses sources de revenus est primordial. Je tente d’avoir un complément de revenus par mon blog. Diversifiez-vous aussi vos revenus? et votre site vous amène t’il un revenu complémentaire?

J’ai 3 sources de revenus: mes placements, l’immobilier, mon entreprise et quelques billes que j’ai placé dans d’autres entreprises mais qui ne porteront leurs fruits que dans quelques années. Mon activité Internet, donc mon site, n’est qu’une vitrine pour dire « coucou j’existe ». Ce n’est qu’une représentation comme le sont mes livres de manière à ce que les gens puissent m’atteindre et profiter de mes formations lorsqu’ils ont vraiment envie d’apprendre à gagner de l’argent que ce soit dans l’immobilier ou dans la bourse.

Je remercie chaleureusement olivier d’avoir pris de son temps pour me permettre de réaliser une interview de lui. Après l’interview d’un des plus gros marchands de biens de la région bordelaise, de 2 webmasters sur le blogging, d’olivier SEBAN, j’aborderai pour varier les plaisirs, le sujet de la bourse. En effet, je publierai mercredi prochain, comme tous les mercredis, l’interview d’un trader professionnel qui gagne sa vie notamment avec le forex….