Honnêtement, je ne pense pas qu’ il y ait une réponse catégorique à cette question. Chaque décision d’ achat est différente et peut amener une réponse, elle aussi, différente. Mon analyse, bien évidemment est d’ ordre général. Personnellement, je m’ oriente plus vers une réponse et vous la ressentirai à travers mes commentaires.
Les taux d’ intérêt sont extraordinairement bas; Vous pouvez économiser selon le type de votre crédit, plusieurs milliers d’ euros! Prenons l’ exemple d’ un crédit basique de 200 000 euros pour l’ achat d’ une résidence principale; Le taux d’ intérêt fixe est de 3.5%. Le coût total de votre crédit sera de 92 780 euros. Après quelques mois, les taux d’ intérêt ont augmenté. Pour votre achat, il est désormais à 3.75% mais toutes les autres données sont identiques ( taux d’ assurance par ex.). Le coût total de votre crédit s’ élève désormais à 98 986 euros. Pour une hausse du taux de 0.25% , vous devrez payer approximativement en plus 6 200 euros!
Alors là, vous vous dîtes, chéri(e) faut acheter de suite! Mais attendez l’ analyse inverse:
Les taux d’ intérêt son historiquement bas. Bien évidemment comme l’ économie est cyclique ainsi que la vie d’ ailleurs ( mais je laisse les blogueurs de développement personnel en parler mieux que moi), les taux d’ intérêt vont remonter. C’ est une certitude. A partir de là, les acquéreurs de biens immobiliers auront moins de potentiel financier pour acheter. Tout un mécanisme économique va progressivement s’ installer où la demande sur un bien sera inférieur à l’ offre : Les prix vont baisser! Prenons toujours l’ exemple de notre résidence principal à 200 000 euros. Les prix ont chuté de 10%; votre économie sera dès lors de 20 000 euros!
Mais attention l’immobilier ce n’ est pas la bourse; les cycles sont beaucoup plus longs. Il vous faudra peut être attendre 1 à 3 ans. N’ empêche que tous les chiffres que je vous ai cité en exemple sont réalistes. Une baisse immobilière peut atteindre 20, 30, 40, 50, 60% sur plusieurs années ( regardez la crise immobilière aux U.S.A. à cause des subprimes ) . De plus, n’ oubliez pas une donnée importante, le taux annuel d’ inflation!
Comme vous avez pu le voir, le taux d’ intérêt est une donnée essentielle dans le monde immobilier. Maintenant, il existe des niches comme le locatif. Acheter pour revendre c’ est à dire faire de la spéculation immobilière est une très mauvaise idée. Mais acheter pour profiter de taux de rendement supérieur à des placements bancaires est une stratégie intéressante.
Ma réponse à la question est donc non même si je suis loin d’ être catégorique.
Je m' appelle Jérome Fournier, j' ai 32 ans et je suis un investisseur dans l' âme.
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6 septembre 2010 at 19 h 46 min
Attention à ne pas confondre spéculation immobilière et plus-value immobilière.
Comme tu le dis, les cycles sont longs en immo et un appart ne va pas perdre 50% de sa valeur en une nuit (contrairement à la Bourse par exemple)!
Dès lors, faire une opération d’achat en vue d’une revente (et à condition de donner de la plus-value au bien, par le biais d’une rénovation ou d’un simple home-staging) peut s’avérer une bonne opération (toujours à condition d’acheter à un prix « intéressant »).
Le raisonnement est plus délicat pour une résidence principale où l’affectif peut prendre une place trop importante
7 septembre 2010 at 11 h 01 min
@alteriche : très juste.
16 septembre 2010 at 13 h 30 min
Hysterique en ce moment l’immobilier.
Pourtant tu continues à investir là-dedans?
16 septembre 2010 at 22 h 10 min
Bonjour Jérôme,
Ton blog est très intéressant. ceci dit, quelques questions me viennent à l’esprit : 1) tes locataires sont-ils « réguliers » dans le paiement du loyer ?
2) n’as-tu pas eu de petites dégradations dans l’un de tes logements, et si oui, comment as-tu réglé le problème ? 3) Enfin, n’as tu pas investi dans des parts de SCPI ?, non pas pour faire comme tout le monde ou presque, mais pour t’assurer un revenu sûr et régulier te permettant de faire face à la vacance de l’un de tes logement locatif, ou te permettant de faire quelques travaux de remise en état, ou de décoration dans l’un de tes logements ?
16 septembre 2010 at 23 h 11 min
@fabrice : Pour du rendement; Quand tu vois a un moment donné le taux du livret A à 1,25%…………..
@Frederic : Merci pour le blog
1- Je fais de la gestion en direct. Il est vrai que je suis tombé a 2 reprises sur un loc qui ne payait plus. Mais ma gestion humaine, pour l’ instant, fait qu ils sont partis en me laissant le ou les mois de caution en contrepartie. Donc jamais rien perdu sauf 1 fois mais pour une vacance locative.
2- Oh que si! Je récupère sur la caution ou ils me l’ arrangent. Mais la plupart me font des travaux gratis et en contrepartie le loyer à la base modérée reste inchangé.
3- SCPI : Non merci, je fais de la gestion en direct pour ne pas faire baisser le rendement. Mais ça demande du temps et des nerfs parfois………
J’ espère avoir répondu le plus clairement à tes questions et si ……..à bientôt
20 septembre 2010 at 0 h 48 min
Salut a vous,
Jérome : super blog ! L’URL est superbement bien trouvée et les articles sont intéressants ! Je viens de t’ajouter a mes RSs et je suis presse de lire la suite de tes aventures.
Je suis jeune (24 ans) et a peut près dans ta tranche de revenubje compte me lance dans de futurs investissements immobiliers (nos retraites seront inexistantes faut prévoir ) etvton blog est une belles sources de motivation!
Je ne sais pas si tu connais Paris ( l’immobilier) mais que pense tu de l achat de places de parking comptant ( ou presque ) en matière de rentabilité locatives ?
A très vite
20 septembre 2010 at 12 h 23 min
@jeroml : Merci de ton msg, je veux montrer qu’ en partant de rien et bien c’ est possible. Tu vivras ainsi mes investissements en direct et sans filet!
, c’ est que tu ne peux pas faire de déficit foncier. A toi de trouver le bon emplacement qui est encore plus essentiel pour un garage et un rendement correct. Acheter comptant en raison de la non défiscalisation…pourquoi pas….Tt dépend de tes liquidités. Pour un appart, en l’ occurrence, t aurai dis non.
Je ne connais pas paris mais quand je vois le prix au m2 dépassait les 7000€………oups!
Tu as une très bonne idée avec les parkings. Le seul hic, car c’ est moi qui avait raison sur un autre blog
20 septembre 2010 at 22 h 05 min
@ Jérôme : merci pour la réponse.
, bon courage.
@ Jérôml : L’idée d’acheter des parkings est séduisante, mais bien faire attention. Pour ma part, j’ai fait l’acquisition d’un lot de 8 emplacements, au sein d’une résidence privée, gérée par un syndic, il y a 7 ans. Pour le lot, j’ai réglé une note de 6500 €, c’est à dire que j’ai eu un emplacement et demi gratuit ! A ce jour, j’en ai vendu 5 à 1600 € pièces, j’en ai un en location depuis le début, et il m’en reste deux de disponibles. Il faut savoir que le syndic me demande environ 80 € à chaque vente, pour ses frais de dossiers, alors qu’il ne participe aucunement aux ventes… Lorsque je les ai acheté, j’avais posé des stop-parks. Ils ont tous été détruits ! Je demande au syndic de me conseiller pour faire quelque chose de propre, en lieu et place de ces stop-parks, mais cela fait 15 mois que j’attends une réponse. La seule chose que j’ai pu savoir, c’est que je suis libre de faire ce que je veux du moment que cela ne leur coûte rien ! Par contre, lorsque des travaux sont votés au sein de la résidence, comme la réhabilitation des vides-ordures, par exemple, il faut savoir qu’en qualité de propriétaire de parking, je dois, moi aussi payer ma quote-part.
Sinon, en temps ordinaire, je paie des charges de copropriété pour l’entretien du jardin, soit 12.45 € par emplacement et par trimestre…
A cela, ajoutez la taxe d’habitation et la taxe foncière annuelle, et je peux vous dire que cela n’est pas une mince affaire à gérer. C’est pourquoi je me dirige maintenant davantage sur les logements locatifs, mais avec locataire déjà en place. Alors si vous voulez continuer dans cette voie (de garage
20 septembre 2010 at 22 h 16 min
@Frédéric: témoignage intéressant. Le seul intérêt d’acheter un parking est pour l’apprentissage. J’ai jamais entendu autour de moi quelqu’un qui soit devenu financièrement indépendant en achetant des places de parking … Par contre acheter des appartements à des prix raisonnables oui.
@Jérome: les SCPI de rendement sont plus intéressantes aujourd’hui (6% de rendement) que la majorité des investissements dans l’immobilier physique avec un risque moindre. Mais je comprends ton point de vue, tu aimes gérer tes biens alors que moi j’aime bien que quelqu’un s’en occupe à ma place !
20 septembre 2010 at 22 h 56 min
@frédéric : Je confirme témoignage très intéressant !
Et oui un bailleur de parking n’ est pas exempté des charges de copro. Le choix de la résidence est par conséquent important !
Ton rendement était de combien?
@gilles : tes parts de SCPI sont situés dans une grande ville?
21 septembre 2010 at 1 h 16 min
scpi murs de magasins pour les trois SCPI répartition France entière.
20 septembre 2010 at 22 h 58 min
Merci a tous pour vos réponses !
Si je comprends bien, il est plus intéressant d’investir dans un appartement.
Le seul hic en respectant la règle de l’achat proche de chez soi, c’est que je vie a Paris … avez vous des conseils a donner a un jeune investisseur ? Des littératures a recommandées ?
20 septembre 2010 at 23 h 07 min
@jeroml : Tout dépend de ta capacité à investir et de ton ambition à terme.
Il est clair que tu es à paris et que c’ est une donnée importante.
20 septembre 2010 at 23 h 23 min
@Jérôme : Lorsque j’ai acheté ce lot de parkings, un emplacement était déjà loué. Le précédent propriétaire avait estimé le loyer à 10.00 € par mois, plus les charges plus des frais divers. Pour ma part, et en accord avec celui qui est devenu « mon » locataire, je lui facture 16.20 € par mois, plus 5.27 € de charges, plus 1.50 € pour les frais postaux, soit par trimestre 72.20 €. A cela, il règle directement la taxe d’habitation afférente à son emplacement. Inutile de parler de rendement dans ce cas là, mais plutôt de fiasco ! Mais bon, j’ai appris ! Concernant la taxe foncière, sachez que je participe à la taxe sur les ordures ménagères ! Dernières précision : mes parkings sont situés dans le centre de Nantes, et pour ma part, j’habite à 15 km de Nantes.
@ Jérôml : achètes à proximité de chez toi, car imagine qu’un locataire ne te paie pas, si tu dois prendre une journée de RTT, puis la voiture pour parcourir 100 ou 150 km aller, juste pour constater les dégâts, puis le retour à ton domicile, tu vas en avoir vite marre. Par contre, si tu as de la famille en province, peut-être que tu pourras investir à proximité, et en cas de problème tu pourras plus facilement lui demander de se déplacer. Cela peut être une réponse à ton interrogation.
20 septembre 2010 at 23 h 42 min
@jerome mes ambitions sont de pouvoirs a terme avoir plusieurs biens qui me permettraient de mettre du beurre dans les épinards et plus tard de soutenir une retraite quasi inexistante. Mes revenus sont de l’ordre de 1600€, je n’ai pas de crédit en cours, mais je suis locataire pour 500€ par mois ( aujourd’hui j’ai les APL).
@ Frederic je n’ai pas de famille en province, donc pas de possibilité d’ achat a distance. De plus en cas de revente Paris résistera a une chute de prix éventuelle nan ?
Je penses que les petites surfaces reste le plus grand attrait ?
21 septembre 2010 at 16 h 39 min
@jeroml : En l’ occurrence tu as le choix entre 1 studio ou 1 parking sur Paris pour débuter.
Pour ma part, je prendrai sur une durée courte le parking (10 ans) et pour le studio sur une durée de 20 ans. Sur paris, les studios sont vers les 100 000 €, c’ est bien ça? Et un parking, tu le loues combien?
21 septembre 2010 at 18 h 18 min
@Jérome un parking se loue entre 70 € et 200€ en moyenne suivant les quartiers, mais dans mes moyens ce serait plutôt entre 80€ et 100€. Pour des prix allant de 7000€ a 20000€ ( dans mes objectifs d achat ) suivant si c’est un box ou un simple place et suivant l’immeuble ou il est situé.
Mais j’avoue avoir été un peu refroidit par les com ci-dessus :-/
Penses-tu que :
1) que d acheter dans un but locatif en étant locataire passe au niveau des banques ?
2) cela me pénalisera t’il aunmoment ou je souhaiterais acquérir un appartement a titre d’habitation principale ?
Avec ton taux d’endettement de 75% ta banque n’a jamais ete retissante a t accorder des prêts multiples pour tes divers acquisition ? Tu es en SCI ?
21 septembre 2010 at 19 h 46 min
@jeroml : Dans l’ absolu, un conseilleur n’ est pas un payeur!
Mais maintenant écoute les expériences passées; L’ expérience de frédéric est très intéressante : L’ achat d’ un parking ne te dédouane pas des charges de copro et donc l’ immeuble est essentiel dans ton analyse ( bon état, peu de charges, emplacement, rendement,….). D’ ailleurs comme pour un appart même si je suis convaincu que l’ emplacement est encore plus important.
1- aucun souci
2- Si 70% de ton loyer représente à peu près le crédit, aucun souci. En effet, les banques minorent le loyer en raison des charges.
– Mon taux d’ endettement a pu être difficile à faire avaler pour certains crédits. Maintenant c’ est que de l’ immo aucun crédit de conso et grâce à une vente immo, j ai un peu d’ argent de côté pour être crédible devant la banque.
– Aucune S.C.P.I. Je ne suis pas fan comme olivier seban. http://www.olivierseban.com/blog/27ols-objectif-80000-en-6-mois-episode-2.htm.
Maintenant attention aux analyses qui laissent rêveurs…….Gilles est sur une niche sur les murs de magasin en S.C.P.I. qui est une piste à creuser.
dsl du roman mais au moins c’ est un blog qui explique……;)
21 septembre 2010 at 20 h 33 min
Attention au vocabulaire :
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : j’achète des parts de SCPI qui sont gérés par des sociétés spécialisés.
SCI (Société Civile Immobilière) : Quand plusieurs personnes décident d’acheter un bien en commun par exemple un immeuble qu’ils gèrent eux-mêmes, ils doivent créer ce type de société.
Aujourd’hui il ne faut pas rêver les affaires immobilières des années 1995/1998 ont disparu et les rendement sont bas.
70% de tes loyers sont pris en compte dans tes revenus. Je le sais car les parts de SCPI sont considérés par le banquier comme de l’immobilier classique et imposés comme tels.
21 septembre 2010 at 21 h 06 min
Oups, j’ ai mal lu…..mais pas en S.C.I. non plus
29 septembre 2010 at 13 h 49 min
Comme dans beaucoup de domaines, on peut toujours attendre et ne pas agir… mais il me semble plus intéressant de se lancer (certes, en connaissant les bons paramètres) et de corriger le tir après coup…
Quand on est dans une logique d’investissement, je pense que rien ne vaut l’expérience acquise au fur et à mesure…
Un paramètre important à prendre en compte en investissement immobilier: l’état de la demande et les programmes de logements étudiants et sociaux prévus par la commune… ca peut faire dégringoler le marché et rendre son investissement locatif bancal !
4 octobre 2010 at 20 h 14 min
Ah ça fait du bien de lire noir sur blanc que les taux sont bas et les prix élevés et que ce n’est pas forcément le meilleur moment pour acheter. Il est préférable (faîtes le calcul) de payer moins cher même avec des taux très élevé (plus les taux montent plus les prix baissent, faute de capacité de financement) que d’acheter à des prix élevés avec des taux bas…
Pour de l’investissement locatif c’est différent, il y a toujours des opportunités, il suffit de se fier au rendement du bien pour savoir si ça vaut le coup ou pas. En ce moment c’est pas facile de trouver de bon investissement dans l’immobilier mais c’est pas infaisable non plus.
4 octobre 2010 at 21 h 02 min
@david : Completement ok avec toi et je précise qu’il sera ensuite temps de renegocier le taux d’interêt avec la banque!
5 octobre 2010 at 20 h 21 min
@Gilles : as-tu acheté tes parts de SCPI à crédit ? Personnellement, c’est le seul attrait de ce type d’investissement. En in fine de préférences et sans placer la même somme « bloquée » sur une assurance-vie… ça va de soit !
Merci par avance pour ton retour.
5 octobre 2010 at 21 h 19 min
Bien sur Franck, les SCPI ne sont intéressantes que pour l’achat à crédit (100%) sinon comme elles cotent leur valeur d’actif avec un risque de perte temporaire en capital (sur les 5 ans qui viennent), ce n’est pas trop attirant.
Mais le crédit permet d’utiliser l’effet de levier et comme c’est de l’immobilier locatif, les intérêts du prêt sont déductibles. C’est l’investissement parfait pour le long terme pour le petit investisseur que je suis. Comme en plus ma tranche d’imposition est faible c’est encore mieux (remarques bien que je préfèrerais payer plus d’impots et gagner plus …).
En in fine je ne ferais pas car la contrepartie c’est d’avoir une certaine somme sur un placement « sur » à long terme pour atteindre le capital à rembourser. Je pense qu’avec ce qui se passe aujourd’hui certains ont du pleurer leurs prêts in fine.
10 octobre 2010 at 11 h 02 min
Mon analyse actuelle reste la suivante : la bulle immobilière qui a enflé depuis le début des années 2000 n’a jamais vraiment explosé (même au début de la crise, ou nous avons subi une baisse des prix significative, mais pas suffisante). Je crains donc toujours un revirement similaire à celui qui s’est produit aux états unis il y a maintenant deux ans. L’impact « baisse des prix » s’effondrerait alors complètement pour écraser l’effet positif des taux d’intérêts. En d’autres mots, j’ai un peu l’impression que l’immobilier français est en perfusion (grace à de nombreux mécanismes gouvernementaux) mais que nous jouons sur le fil du rasoir…
En revanche, je me pose la question du microcosme que représente Paris. Je ne vois pas les prix des logement au coeur de la capitale dégringoler…
Merci pour ton article qui fait réfléchir
13 octobre 2010 at 23 h 31 min
La magie de cette bulle c’est effectivement qu’elle est entretenue par nos propres impôts … On a atteint la limite cependant car la France comme de nombreux pays est fortement endetté donc les aides vont devoir cesser. De plus en cas de remontée des taux, de nombreux ménages qui empruntent sur 20 à 30 ans (je viens de croiser un collègue qui en a pris pour 25 ans ce midi) ne pourront plus le faire. La conjonction des deux facteurs amorcera une descente durable plus ou moins violente. Pour Paris, c’est dur à dire car c’est un marché particulier, la baisse aura lieu mais dans de moindre proportion.
10 octobre 2010 at 12 h 00 min
@julien : J’ai la même analyse que toi mais j’ai celle en préparation d’un marchand de biens qui est tout autre. ça sera interessant de débattre!!!
14 octobre 2010 at 9 h 05 min
Oui la bulle est surtout entretenu par l’Etat et le collectivités : plus il y a de transactions, plus il y a de revenus grâce aux fameux frais de notaires.
Une vraie vache à lait.