Suite de calcul du taux de rentabilité d’un investissement locatif (1/2)
Après avoir expliqué basiquement comme calculer le taux de rentabilité brut dans la première partie, il va falloir déduire toutes les charges afin de calculer le taux de rentabilité net. Ces charges sont multiples:
– Les impôts (taxe foncière, CSG)
– Les charges de copropriété
– Les différentes assurances (assurance habitation, assurance loyer impayé,…).
– Les frais d’agence immobilière
Toutes ces dépenses, vous les retrancherez du loyer annuel perçu et ainsi vous aurez, à peu près, le taux de rentabilité nette d’un investissement locatif.
Personnellement, je ne souscris pas à l’assurance loyer impayé ni à une quelconque gestion locative d’une agence immobilière. Cependant, l’assurance loyer impayé est déductible de vos revenus fonciers. C’est quand même bon à savoir. De plus, en ce qui concerne la taxe foncière, vous pouvez récupérer auprès de votre locataire, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Après il existe différentes charges récupérables comme le ramonage de la cheminée mais il est quand même important de garder une bonne relation avec votre locataire….
Maintenant, attention aux offres alléchantes de certaines annonces immobilières! Elles peuvent vous faire miroiter des rendements de 9-10% mais il n’en sera rien. J’ai déjà vu des loyers étrangement gonflés. Un loyer de 550€ pour un studio de 15 m2 sur Bordeaux, je cherche encore…
Attention, aussi, à l’état de l’immeuble. Si vous achetez un appartement dans une copropriété, l’état de l’immeuble est important. La toiture, l’escalier, les caves, les murs,… sont de futurs travaux non défiscalisables qui vous plomberont un rendement. Personnellement, je n’achète que dans des petites copropriétés. Je n’ai jamais acheté un appartement dans un immeuble de plus de 3 étages. C’est une condition essentielle à mon achat. Je ne veux pas payer de lourdes charges de copropriété du style 100-200€/mois. Ces charges, là aussi, plomberaient le rendement. Mes charges de copropriété s’élèvent environ à 20-30€/mois. La majorité des syndics que j’ai sont bénévoles.
Si vous achetez et si vous avez un locataire en place, prenez le maximum de renseignements. Est-ce un locataire régulier dans ses paiements, solvable, respectueux du logement,…?
Comme vous le voyez, certains éléments peuvent être très néfastes à votre rentabilité. C’est bien beau de calculer un rendement avec une calculatrice mais la réalité peut être tout autre. Mieux vaut un 8% brut de qualité qu’un 10% avec de possibles désagréments au final! La théorie est une chose mais l’expérience en est une autre.