Suite de calcul du taux de rentabilité d’un investissement locatif (1/2)
Après avoir expliqué basiquement comme calculer le taux de rentabilité brut dans la première partie, il va falloir déduire toutes les charges afin de calculer le taux de rentabilité net. Ces charges sont multiples:
- Les impôts (taxe foncière, CSG)
- Les charges de copropriété
- Les différentes assurances (assurance habitation, assurance loyer impayé,…).
- Les frais d’agence immobilière
Toutes ces dépenses, vous les retrancherez du loyer annuel perçu et ainsi vous aurez, à peu près, le taux de rentabilité nette d’un investissement locatif.
Personnellement, je ne souscris pas à l’assurance loyer impayé ni à une quelconque gestion locative d’une agence immobilière. Cependant, l’assurance loyer impayé est déductible de vos revenus fonciers. C’est quand même bon à savoir. De plus, en ce qui concerne la taxe foncière, vous pouvez récupérer auprès de votre locataire, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Après il existe différentes charges récupérables comme le ramonage de la cheminée mais il est quand même important de garder une bonne relation avec votre locataire….
Maintenant, attention aux offres alléchantes de certaines annonces immobilières! Elles peuvent vous faire miroiter des rendements de 9-10% mais il n’en sera rien. J’ai déjà vu des loyers étrangement gonflés. Un loyer de 550€ pour un studio de 15 m2 sur Bordeaux, je cherche encore…
Attention, aussi, à l’état de l’immeuble. Si vous achetez un appartement dans une copropriété, l’état de l’immeuble est important. La toiture, l’escalier, les caves, les murs,… sont de futurs travaux non défiscalisables qui vous plomberont un rendement. Personnellement, je n’achète que dans des petites copropriétés. Je n’ai jamais acheté un appartement dans un immeuble de plus de 3 étages. C’est une condition essentielle à mon achat. Je ne veux pas payer de lourdes charges de copropriété du style 100-200€/mois. Ces charges, là aussi, plomberaient le rendement. Mes charges de copropriété s’élèvent environ à 20-30€/mois. La majorité des syndics que j’ai sont bénévoles.
Si vous achetez et si vous avez un locataire en place, prenez le maximum de renseignements. Est-ce un locataire régulier dans ses paiements, solvable, respectueux du logement,…?
Comme vous le voyez, certains éléments peuvent être très néfastes à votre rentabilité. C’est bien beau de calculer un rendement avec une calculatrice mais la réalité peut être tout autre. Mieux vaut un 8% brut de qualité qu’un 10% avec de possibles désagréments au final! La théorie est une chose mais l’expérience en est une autre.
Je m' appelle Jérome Fournier, j' ai 32 ans et je suis un investisseur dans l' âme.
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3 décembre 2010 at 10 h 02 min
Bon article qui fait bien le tour du problème.
Néanmoins, je pense que pour arriver à un ROI de 10% il ne s’agit de regarder comment monter le loyer (non contrôlable), mais plutôt comment faire baisser le prix d’achat (négociation, contrôlable).
Si un 15m² se loue 350 €/mois, alors il ne faut pas acheter à plus de 42 000 €.
Si le prix affiché est de 50 000 €, il vous faudra négocier, sinon, passez à l’annonce suivante.
Le problème avec 8% de ROI, c’est que votre marge de sécurité s’amoindrit.
Vous ne contrôlerez jamais la solvabilité de votre locataire. Tout peut arriver à ce niveau. Ne vous y fiez pas.
Avec déjà 3,5% d’intérêts, 1 mois de loyer en taxe foncière et quelques % de plus en impôts sur le revenu, la CSG et tout le toutim, ajoutés aux charges aux assurances etc., vous arrivez très vite à une rentabilité réelle inférieure à 5%.
Si vous perdez 2 points sur ces 5%, il vous reste 3% de ROI ce qui est très faible.
En cas de pépin (travaux, non solvabilité) il vous reste vraiment très peu de marge si vous partez sur 8%.
La seule donnée qui permet d’accepter 8%, c’est de payer cash. Mais bon…
6 décembre 2010 at 5 h 53 min
Intéressant ce retour sur expérience. Ça permet vraiment de montrer ton expertise. Personnellement je ne m’y connais pas encore en matière d’investissement locatif, du coup j’ai appris pas mal de chose
Thanks
26 décembre 2010 at 10 h 18 min
J’ai une question :
Si on a un rendement brut d’environ 10% sur un bien locatif(sans assurance loyer impayé et sans gestion des locataires par une agence) ;
à partir du moment où on souscrit à l’assurance loyers impayés et qu on confie la location à une agence immobiliere :
à combien en gros va chuter le rendement brut? 9%?8%?7%? 1%?
merci
27 décembre 2010 at 9 h 51 min
@bob: Tout dépendra de l’appétit de l’agence ou de l’assureur. Tu peux perdre pour près de 2% de rendement brut si ceux ci sont gourmands.
27 décembre 2010 at 17 h 41 min
merci jerome
7 janvier 2011 at 20 h 17 min
Bonjour
Je souhaite comprendre pourquoi tu ne profites pas de la loi scellier pour réduire en plus de ton rendement locatif, tes impôts ? A moins que tuen payes pas !
De plus maintenant, tu ne pourras plus déduire de tes impôts les intérêts issus du crédit. Quelle stratégie vas tu mettre en place ?
Merci d’avance
7 janvier 2011 at 21 h 33 min
@johnne: Je « défiscalise » par les travaux que j’entreprends sur mes appartements. La défiscalisation par la loi scellier n’est pas une bonne opportunité pour moi. En effet, tu paies souvent des biens surcotées cad à des prix supérieurs au prix du marché. Beaucoup se sont fait avoir aussi par du robien dans les campagnes où la demande locative était inexistante.
28 février 2011 at 22 h 16 min
Concernant les impôts sur les revenus fonciers … je n’arrive pas bien à savoir si on est imposé à hauteur de sa Tranche Marginale d’Imposition ou est-ce que ça sera plus ou moins à hauteur de notre taux d’imposition …
c’est-à-dire si mon revenu foncier net annuel est de 5000 euros, et que je suis dans la TMI de 30%, devrais-je payer 5000*30%= 1500 euros d’impôts supplémentaires sur le revenu ? Ce qui serait quand même énorme !