Acheter ou vendre un bien immobilier loué

Dans cet article, je ne vais pas traiter du sujet administratif, c’est à dire les démarches vis à vis du locataire car déjà traité dans un autre article, mais de l’aspect purement investisseur.

Si nous sommes un potentiel acquéreur d’un bien immobilier, nous recherchons bien évidemment un prix inférieur au prix du marché. Logique! Si un appartement isolé vide style T3 ou plus ou une maison sont en vente, ils intéresseront surtout des particuliers. Si ces mêmes produits sont en vente loué, qui va être intéressé? Ce ne seront plus le couple avec enfants ou un primo-accédant car leur but est de se loger. La demande va donc différer vers des investisseurs qui sont les seuls à pouvoir être intéressé d’acquérir des biens loués. Mais quel est leur intérêt puisque ces produits loués ne fournissent qu’un rendement faible? Pour vendre, l’agence ou le vendeur sera obligé d’effectuer une décote de l’ordre de 10/20% sur le prix. Si prix en dessous du marché, un investisseur peut s’y intéresser ainsi qu’un acquéreur pour se loger si disponibilité de temps.

Tout cela est intéressant pour un potentiel acquéreur mais désastreux pour le vendeur. C’est pour cela que je disais dans mes objectifs 2012 que je vendrai un de mes T3 uniquement et seulement en cas de départ de mes locataires. Si j’en vendais un en l’état, je perdrai sur 100 000 euros de vente, 15 à 20 000 euros. Je ne suis pas pressé et ne donnerai pas le plaisir à un autre investisseur de faire une bonne affaire. Entre loups, je ne me ferai pas dévorer …

En conséquence, il ne faut jamais vendre un bien immobilier loué? Et bien non. J’ai précisé les types de biens en amont car ils ont leur importance. Un studio ou un petit T2 sont des produits qui se vendent très facilement loués ou vides. Ils intéressent surtout les investisseurs qui recherchent le rendement. Si le loyer est correct avec un locataire de qualité, l’investisseur achètera le bien avec plaisir. Mais attention aux loyers surévalués! Si vous êtes un investisseur novice, ne calculez pas le rendement mais analysez le marché locatif local. Le loyer est-il conforme, surévalué ou sous-évalué. Une de vos décisions d’achat dépendra de la réponse à cette question. Personnellement, j’adore investir dans un studio où le loyer est en dessous du prix du marché. Cette marge me permet d’améliorer le rendement dans les années à venir. Dans le cas contraire où le loyer est au dessus, votre rendement n’est qu’artificiel et trompeur.

Beaucoup d’éléments sont à prendre en compte dans l’immobilier. Acheter ou vendre un bien immobilier déjà loué en font partie!