Dernièrement, je vois une annonce immobilière sur Le bon coin. 55 000€ non négociable pour une studette de 13m2 dans le quartier le plus cher de Bordeaux. Intéressé, j’appelle bien évidemment le propriétaire.
Le bailleur vendeur m’indique qu’un locataire est actuellement sur place depuis plus de 10 ans. Le loyer est de 295€. La studette se situe dans un immeuble de 4 étages. Selon le vendeur, il n’y a que le lino à changer.
Voici les 3 raisons qui m’ont poussé à ne pas acheter:
1- 48 heures avant la visite officielle, j’ai voulu me rendre compte de l’immeuble. Première mauvaise surprise, l’état de la façade. Vu le quartier huppé, il fait tache et un ravalement sera donc obligatoire. Des frais conséquents seront à rajouter dans mon calcul. Je teste la porte d’entrée et deuxième mauvaise surprise, elle ne se ferme pas. D’autres frais à terme qui se rajoutent.
2- Résidant assez loin, le vendeur ne peut être présent lors de la visite officielle. C’est parfait, je vais pouvoir « cuisiner » mon potentiel locataire. Grosse surprise, tout est à changer. Sol, mur, plafond, salle de bains, … rien de louable en état. J’observe un néon sur un mur qui fait office d’éclairage. J’observe aussi du scotch autour des vielles fenêtres d’époque. Le locataire me dit que cela le protège du vent … Des fenêtres non standard ont un coût important. Juste avant de partir, le locataire me déclare que l’interphone ne fonctionne pas.
3- Dans ma tête, je décide de ne pas pousser plus loin mes investigations. Le chiffrage des travaux et le manque à gagner des loyers durant la période m’amène à la décision de ne pas acheter. Étant le 2e à visiter ce produit, le vendeur n’est pas encore mur pour négocier. Ne pas oublier dans son annonce le « prix ferme non négociable ». En l’état actuel avec des dépenses conséquentes à venir, j’aurai négocié un prix de 45 000€ qu’il aurait à coup sur refusé.
L’emplacement et le prix de vente ne font pas tout. Ces deux données sont essentielles mais d’autres données doivent être prises en compte. Dans le cas présent, ce sont toutes les dépenses dans l’appartement et à côté de l’appartement qui ont orienté ma décision finale. Je continue donc mes recherches …